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【原標(biāo)題】：

買房實(shí)用指南四：商貸、公貸、組合貸全攻略

【標(biāo)志詞語】：

貸款 借款人 銀行 組合 自己的 公積金 公積金貸款 賬戶……

【正文開始】：

經(jīng)歷過前期的看房選房、簽約認(rèn)購，接下來就進(jìn)入到支付房款的環(huán)節(jié)了。買房分為全款和貸款，貸款又分為商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款；個(gè)人貸款后，還需要選擇還款方式，是采用等額本息還是等額本金。當(dāng)然，買房貸款前，還應(yīng)該了解最新的貸款政策。接下來，我將為大家解析整個(gè)貸款辦理的相關(guān)流程。

一、 先了解貸款政策

二、 公積金貸款流程

1、貸款申請

借款人向委貸銀行提出貸款申請。

2、貸款受理

①公積金管理中心或委貸銀行需要對申請人的貸款條件、申報(bào)資料、申請額度等的真實(shí)性、合規(guī)性進(jìn)行初步審查。

②初審?fù)ㄟ^的，委貸銀行約請申請人進(jìn)行面談，進(jìn)一步了解申請人的貸款用途、還貸意愿、還款能力等情況，并建立面談?dòng)涗洝?/p>

③初審、面談均符合規(guī)定的，委貸銀行受理貸款申請。

3、貸款審批

①貸款申請由委貸銀行受理的，委貸銀行需及時(shí)報(bào)送公積金中心審批。

②公積金中心自貸款受理或收到委貸銀行報(bào)送材料之日起，在一定期限內(nèi)完成貸款審批。公積金組合貸款另需經(jīng)委貸銀行進(jìn)行商業(yè)貸款審批。

③貸款申請延期的或者未獲批準(zhǔn)的，公積金中心或委貸銀行需告知申請人原因。

4、合同簽訂

貸款申請獲批準(zhǔn)后，由委貸銀行通知借款人辦理簽約手續(xù)。借款人及其配偶、房屋產(chǎn)權(quán)共有人、保證人、委貸銀行、公積金中心應(yīng)當(dāng)共同簽訂《擔(dān)保借款合同》，借款人同時(shí)簽具借款借據(jù)。

5、放款審核

中心收到房屋抵押權(quán)證后進(jìn)行放款審核。

6、貸款發(fā)放

委貸銀行應(yīng)按《擔(dān)保借款合同》約定的放款條件，審核無誤后發(fā)放貸款，貸款資金按合同約定的賬戶劃轉(zhuǎn)。

注意：辦理公積金貸款前，個(gè)人需連續(xù)足額繳納一定的期限，方可辦理公積金貸款。在辦理貸款前，為避免影響到貸款額度，個(gè)人最好不要提取自己的公積金。

三、 商業(yè)貸款流程

1、 遞交申請及材料

簽好房屋買賣合同后就可以向銀行申請辦理房貸了，無論是一手房貸款還是二手房貸款，在選定了貸款銀行后，首先要將自己的申請材料遞交給負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的銀行客戶經(jīng)理。申請貸款時(shí)需要提交以下材料：

① 身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印件。

② 外地戶籍需要提供暫住證或居住證。

③ 工作單位出具的收入證明（銀行要求的固定格式）和工作單位的營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件）加蓋公章。

④ 買賣合同、首付款發(fā)票或收據(jù)。

⑤ 近半年的工資流水或其他資產(chǎn)證明。

⑥ 銀行要求的其他資料。

2、銀行受理調(diào)查

在貸款銀行接收了借款人的材料后，就會(huì)對借款人進(jìn)行審核。目前商業(yè)銀行的審核流程一般采用四級(jí)審批制（信貸員－盡職－信貸科長－分管個(gè)人金融業(yè)務(wù)的行長）。各級(jí)審批的重點(diǎn)不盡相同，并且需要擔(dān)保公司、評估公司、公證、征信公司、保險(xiǎn)公司等多家公司的合作及配合，需要一定的時(shí)間。一般商業(yè)貸款正常情況下15個(gè)工作日，最長不超過１個(gè)月；公積金貸款一般都在１個(gè)月左右，最長為1.5個(gè)月。

3、銀行核實(shí)審批

一般而言，銀行在收到借款人的貸款申請后會(huì)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核：

① 房子的情況

這一條主要是針對二手房貸款而言，因?yàn)榉抠J是以房子作為抵押物的，而二手房不同于一手房，不同房齡不同質(zhì)量的房子其價(jià)值必然也不同。對于房齡比較老的房子，一般超過20年以上的，銀行就不會(huì)再發(fā)放貸款了，一些購買老公房的借款人需要特別注意這一點(diǎn)。

② 借款人的資質(zhì)

銀行為了保證自己的安全性，會(huì)嚴(yán)格審查借款人的各種資質(zhì)，首先是個(gè)人信用，如果借款人此前有過逾期情況或是不確定自己的信用情況，可以持本人身份證到央行查詢。

③借款人的還款能力

如果借款人的月供超過了收入的一半以上，那么基本上是不會(huì)獲得貸款審批的。

4、雙方辦理相關(guān)房貸手續(xù)

5、銀行發(fā)放貸款

①一手房的貸款發(fā)放：在借款人貸款審核通過后，銀行將貸款金額發(fā)放到開發(fā)商賬戶。銀行或開發(fā)商通知借款人領(lǐng)取相關(guān)證件，并按規(guī)定償還貸款。注意事項(xiàng)：借款人領(lǐng)取貸款合同、還款明細(xì)以及還款賬戶銀行卡（折），按照規(guī)定期日開始償還貸款。

②二手房的貸款發(fā)放：銀行在收到買方遞交的契稅票復(fù)印件和領(lǐng)證通知單原件后，在三個(gè)工作日內(nèi)，將貸款金額發(fā)放到賣方提供的賬戶中。注意事項(xiàng)：賣方賬戶為貸款行開辦的賬戶；借款人領(lǐng)取貸款合同、還款明細(xì)以及還款賬戶銀行卡（折），按照規(guī)定期日開始償還貸款。

注意：買房采用商業(yè)貸款，借款人需為具有完全民事行為能力的自然人，要有穩(wěn)定的工作和收入，良好的信用記錄以及償還貸款本息的能力。

四、 組合貸款流程

1、到貸款銀行提出借款申請

借款人持購房合同和開發(fā)商售房許可證復(fù)印件、身份證、住房公積金卡、印章到區(qū)縣的房地產(chǎn)信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結(jié)婚證或其他夫妻關(guān)系證明），填寫個(gè)人住房公積金貸款（組合）貸款申請書。

2、銀行審核

貸款銀行根據(jù)借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計(jì)算貸款額度，確定貸款期限。

3、到貸款銀行簽訂借款合同

貸款銀行審核借款人的申請后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔(dān)保的簽訂質(zhì)押合同）。

4、到產(chǎn)權(quán)部門辦理貸款擔(dān)保手續(xù)

辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔(dān)保方式，借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇其中的任何一種。

5、辦理住房抵押保險(xiǎn)手續(xù)

借款人到產(chǎn)權(quán)部門辦理完抵押或質(zhì)押手續(xù)后,連同借款合同、抵押合同（質(zhì)押合同）、房屋他項(xiàng)權(quán)證、抵押權(quán)證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)。

6、簽訂還款協(xié)議和劃款

采用儲(chǔ)蓄卡代扣方式還款的,借款人到銀行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理還款代扣儲(chǔ)蓄卡，并與貸款銀行簽訂代扣協(xié)議。委托單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協(xié)議。

7、銀行劃款

借款人按與貸款銀行約定的時(shí)間到貸款銀行辦理領(lǐng)款手續(xù),貸款銀行將款項(xiàng)劃入售房單位；用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。

買房貸款過程中，公積金貸款是首選，但在實(shí)際的操作過程中，存有一定的難度；因?yàn)楣e金貸款期限長，很多樓盤開發(fā)商更偏向于商業(yè)貸款，買前要注意問清楚該樓盤是否接受公積金貸款。如果個(gè)人公積金貸款額度暫時(shí)不夠，可以采用組合貸款的方式，而不要先采用商業(yè)貸款后轉(zhuǎn)組合貸款，據(jù)了解，有些是很難轉(zhuǎn)的。

【閱讀延伸】：

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