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【原標(biāo)題】：

越不起眼的房子 買了越賺錢

【標(biāo)志詞語(yǔ)】：

的是 都是 通脹 房?jī)r(jià) 房子 最好的 學(xué)區(qū) 買了……

【正文開(kāi)始】：

不要購(gòu)買任何附加值。

一）升值

買房要賺錢，大致經(jīng)過(guò)三個(gè)階段：買進(jìn)、等他升值、賣出。這事說(shuō)起來(lái)容易，可是做起來(lái)，卻是一團(tuán)迷惘的。每一次親友聚會(huì)，照例關(guān)于房?jī)r(jià)的討論都是大篇幅的。親戚們少不了吹噓當(dāng)年買了二套，投資眼光如何英明。又或者是當(dāng)年錯(cuò)失了二套，悔得腸子都青了?？墒?，為什么房?jī)r(jià)會(huì)從漲，絕大多數(shù)人都是答不上來(lái)的。

二）原理

我們的國(guó)家，大致有三個(gè)數(shù)據(jù)：貨幣+24%/每年；實(shí)物+9%；通脹+14%。紙幣通脹，才是房?jī)r(jià)上漲的唯一動(dòng)力。房子本身是有折舊的。不快不慢，大約每年1%。任何認(rèn)為房子本身會(huì)“升值”的概念，都是荒謬的，愚蠢的。房子不會(huì)升值，是貨幣在貶值。房地產(chǎn)對(duì)沖的是全社會(huì)的濫發(fā)紙幣。所以房?jī)r(jià)每年漲13%，每月1%，雷打不動(dòng)。如果你想買房，然后保值增值。那你就最好想一想。你手里買的是什么，究竟能否對(duì)抗通脹。

三）拆骨法

前一陣子，在某婚禮晚宴上，隔壁坐著一個(gè)女生。當(dāng)我們扯起職業(yè)炒房時(shí)，她眼神里范著光?！奥殬I(yè)的啊，哇塞”?！澳悄阋欢〒碛凶詈玫姆孔?。最好的小區(qū)，最頂尖的品牌開(kāi)發(fā)商?；▓@泳池會(huì)所，空調(diào)地暖新風(fēng)，精裝修拿鑰匙。學(xué)區(qū)房，只有學(xué)區(qū)房才最保值增值”。

四）增值能力

當(dāng)你花55000/m買房子時(shí)，其實(shí)你只有30000/m是買了具體的磚頭水泥。還有的25000/m，你買的是各種各樣的“附加值”。但是，如果你要升值的話。所有的因素，并不是普世升值的。

當(dāng)你掏出去的錢中，只有一部分會(huì)升值。其他的并不會(huì)升值。只有一部分能對(duì)沖貨幣。只有一部分是硬貨。在所有的資本支出中，“裝修”是最不保值的。所以炒家們有一條鐵律。那就是絕不碰“精裝修房”。每一個(gè)炒家都是裝修大師。建材市場(chǎng)我們比任何人都熟。炒家們傾向于買毛坯房，然后自己裝修。利潤(rùn)就出來(lái)了。

如果有誰(shuí)和你說(shuō)“品牌開(kāi)發(fā)商精裝修樓盤”。那他一定不懂炒樓。職業(yè)炒家的第二條鐵律，就是絕對(duì)不碰“品牌開(kāi)發(fā)商”。我們絕對(duì)不為品牌支付任何溢價(jià)，絕不，絕不！

五）學(xué)區(qū)房

職業(yè)炒家的第四條原則，是學(xué)區(qū)房。我們聽(tīng)過(guò)無(wú)數(shù)籬笆菜鳥(niǎo)在那里呱噪?！百I房就買學(xué)區(qū)房”。“房?jī)r(jià)會(huì)跌，學(xué)區(qū)房一定不會(huì)跌的”“升值最快的一定是學(xué)區(qū)房”。就我個(gè)人名下，一套也沒(méi)有學(xué)區(qū)房?；蛟S有幾套，因?yàn)槲曳孔訉?shí)在太多了，自己也搞不清楚。但我從未買過(guò)任何“學(xué)區(qū)房”。

為什么呢？假設(shè)同一個(gè)地段，有二套房子。C不是學(xué)區(qū)，賣500萬(wàn)/套。D是學(xué)區(qū)房，賣650萬(wàn)。很多人沒(méi)搞懂其中的道理。這究竟意味著什么。意味著你花650W買D，其實(shí)你是買了二樣?xùn)|西。500萬(wàn)的房子+150萬(wàn)的學(xué)票。未來(lái)五年，如果要升值。翻一翻成為1300萬(wàn)。

而且社會(huì)制度本身也在變革。“學(xué)區(qū)制”不可持續(xù)。甚至有一天，象uber，滴滴顛覆出租車市場(chǎng)一樣。價(jià)值200多萬(wàn)的出租車牌照，一夜之間歸零！

六）職業(yè)炒家的痛苦

突然發(fā)現(xiàn)篇幅有點(diǎn)超支。接下來(lái)的“溫州炒房團(tuán)”和CEO盤，可能要單獨(dú)再列一個(gè)篇幅論述。所以在這里，我們繼續(xù)以某情圣的悲慘愛(ài)情故事作為結(jié)尾。上一次，某婚宴上有人和我說(shuō)：“你們職業(yè)炒房是不是都買，最好的小區(qū)最頂尖的品牌開(kāi)發(fā)商花園泳池會(huì)所空調(diào)地暖新風(fēng)精裝修拿鑰匙學(xué)區(qū)房”。

答案不是的。真正的職業(yè)炒家，手里沒(méi)有好房子。以我的流派為例，我的偏好是:“二線盤”。上海的新開(kāi)樓盤，90%以上都是毫無(wú)入場(chǎng)價(jià)值的。職業(yè)炒家在總?cè)巳旱馁?gòu)買比例中，少之又少，最多不超過(guò)5%對(duì)于所有“品牌”開(kāi)發(fā)商，我們都是不碰的。仁恒，綠地，萬(wàn)科，中海，保利………更可悲的是，近年來(lái)這些Tycoon的市場(chǎng)份額還在不斷擴(kuò)大。留給買筍盤的空間越來(lái)越少。

最最理想的開(kāi)發(fā)商，其實(shí)是“區(qū)屬企業(yè)”。譬如朝陽(yáng)區(qū)建委，黃浦區(qū)建委。因?yàn)橥恋乇旧硎撬模恋爻杀竞艿?。?guó)營(yíng)企業(yè)，質(zhì)量過(guò)硬。建筑材料都選高標(biāo)號(hào)的用。不趕工期。最后銷售的時(shí)候，卻只要訂一個(gè)“良心價(jià)”。反正只要給政府打工，不虧錢就算立功。國(guó)營(yíng)老總老酒喝喝，何必迫害消費(fèi)者呢。

國(guó)企造的房子，往往會(huì)比較土，硬指標(biāo)卻是一流。關(guān)鍵的關(guān)鍵，他往往只有品牌KFS一半的價(jià)錢?！鞍顺善焚|(zhì)，十成土建，五成價(jià)格”，所以是炒家最愛(ài)。大愛(ài)，如果你能賣出90%的價(jià)格的話，那就是巨幅套利空間。炒家最喜歡的是二線盤。絕不是一線盤，更不是超一線盤（CEO盤）。

【閱讀延伸】：

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