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【原標(biāo)題】：

營(yíng)改增后二手房稅負(fù)下降 對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有何影響

【標(biāo)志詞語(yǔ)】：

增值稅 成本 住房 人將 房?jī)r(jià) 稅負(fù) 營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元……

【正文開始】：

營(yíng)改增將于2016年5月1日正式實(shí)施，將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開，并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。

那么，營(yíng)改增后，免征年限怎樣設(shè)置？你需要交的稅費(fèi)是多了還是少了？我們一起來(lái)算筆賬。

一、免征年限設(shè)置

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

二、你的稅負(fù)是增還是減？

以一套100萬(wàn)的房子為例：

按原營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：兩年以內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，則需要繳納營(yíng)業(yè)稅為：100萬(wàn)×5%＝5萬(wàn)元。

營(yíng)改增后的算法：100萬(wàn)/（1+5%）×5%＝4.76萬(wàn)元。

相當(dāng)于稅率由原來(lái)的5%減為現(xiàn)在的4.76%。

這樣一來(lái)，賣一套100萬(wàn)的房子，將會(huì)少交2400元。

三、營(yíng)改增對(duì)房?jī)r(jià)的影響

1、不是成本決定房?jī)r(jià)，而是市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)。

當(dāng)前樓市，樓盤成本為5萬(wàn)/㎡，如果市場(chǎng)可以買6萬(wàn)/㎡，沒有一個(gè)人會(huì)賣5.9萬(wàn)/㎡；

但如果市場(chǎng)只能賣4.5萬(wàn)/㎡，企業(yè)也不會(huì)死扛著要賣5萬(wàn)/㎡，最終導(dǎo)致賣不出去而眼睜睜賠本。

所以，不是成本決定價(jià)格，而是由市場(chǎng)決定的。

2、稅收成本降到一定程度會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的有利影響。

2016年以來(lái)，部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項(xiàng)目都在貼著成本賣，有的甚至虧本甩賣。

所以，如果稅負(fù)成本能夠大大降低的話，房?jī)r(jià)的下行空間也會(huì)更大。

但我們只能說(shuō)，稅負(fù)成本的明顯下降會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。

【閱讀延伸】：

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