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1簽訂認(rèn)購書。

房產(chǎn)銷售工作開始后,賣房一方通常會設(shè)立銷售處—售樓部。經(jīng)過宣傳廣告,買房一方到銷售處簽訂認(rèn)購書,并交納定金,銷售方應(yīng)將相關(guān)文件交給購房人,并向購房人介紹項目進(jìn)展情況。這是第一個環(huán)節(jié),認(rèn)購書應(yīng)包括:

A賣方,即發(fā)展商名稱、地址、電話銷售代理方名稱、地址、電話。認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件種類,指定律師所名稱、地址、電話;

B認(rèn)購物業(yè);

C房價、戶型、面積、單位價格(幣種)、總價;

D付款方式,一次付款、分期付款、按揭付款;

E認(rèn)購條件,簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、簽訂契約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

當(dāng)購房人在售樓處簽訂完認(rèn)購書后銷售方應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約的有關(guān)細(xì)節(jié)。《簽約須知》是購房人在簽約前應(yīng)細(xì)讀

的重要文件,只有搞清全部條款內(nèi)容,才可以保證下一步順利簽約。《簽約須知》的主要內(nèi)容包括:1)簽約地點。2)購房者(個人、公司)應(yīng)帶有關(guān)

身份證件、公司文件前去簽約。 3)購房者若委托他人簽約有關(guān)委托書的說明。 4)有關(guān)付款憑證的說明。 5)繳納有關(guān)的稅費說明,印花稅(房價0.3‰)、契稅(房價1.5%)、權(quán)證工本費、權(quán)證注冊費和有關(guān)公證費等。

2簽訂買賣契約。

購房人在售樓處簽過認(rèn)購書后,應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)會同自己的律師到售樓處(外銷房應(yīng)到代理商指定的律師樓)簽訂正式買賣合同。律師負(fù)責(zé)簽約事宜、起草補(bǔ)充協(xié)議、審核契約須知、制定稅費明細(xì)表、按揭須知,審查付款情況,制定簽約付款進(jìn)程表等文件。銷售方律師還要審查購房人身份證件確定其契稅繳納類別,并向?qū)Ψ教峁┓勺稍兎?wù)。簽訂買賣契約是銷售過程中最重要的一個環(huán)節(jié),契約也是銷售中最重要的法律文件,它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每一個購房人花巨額資金購買房產(chǎn)都要對契約的每一條逐句審查、詢問。

預(yù)售契約的主要條款包括:1)土地使用權(quán)及房產(chǎn)名稱。 2)購房人購買房產(chǎn)及交付定金。 3)購房人購買房產(chǎn)的面積及土地使用權(quán)面積和年限。 4)房價(單位面積、總價)。 5)付款方式。 6)賣方違約條款(未按期交房)。 7)賣方質(zhì)量違約條款。 8)賣方保修條款。 9)買方接受物業(yè)管理公司管理條款。 10)預(yù)售登記條款。 11)轉(zhuǎn)讓條款。 12)過戶條款。 13)解決糾紛條款。另外,預(yù)售契約和買賣契約內(nèi)容較簡單,發(fā)展商可以增加補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議主要內(nèi)容有:1)限制買方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款。2)賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款(包括供氣、供暖等)。3)房屋實際交付后賣方免除損害責(zé)任條款。4)不可抗力對房屋造成損害,賣方免責(zé)條款。5)具體轉(zhuǎn)讓條款。

3辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓。

登記辦理預(yù)售登記對保護(hù)房屋交易雙方權(quán)益十分重要,對履約有所保障,只有辦理完預(yù)售、預(yù)購登記后協(xié)議方才生效。簽訂契約30日內(nèi)買賣雙方應(yīng)到市房地產(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售,預(yù)購登記手續(xù)。買賣雙方共同委托律師辦理上述手續(xù)。

4辦理入住。

在購房人入住前,發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況,律師協(xié)助審查,每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在最后入住時供審核。由律師發(fā)入住單。

5安排簽訂管理公約。

預(yù)售契約或買賣契約有接受管理公司的管理條款。所以入住前,必須安排買方與管理公司簽訂管理公約,交納維修基金及各種費用。

6辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證。

發(fā)展商最后要為購房人(此時也可稱為業(yè)主)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),最終辦理產(chǎn)權(quán)證。

通過學(xué)習(xí)我們一起了解了房產(chǎn)買賣程序的一般流程，希望對大家以后有所幫助。

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