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近來，不少人在朋友圈里問詢“營改增之后房屋買賣交易稅費是不是會增加？買房子是不是應(yīng)當趕在５月１日前？”財政部和國稅總局近日明確了５月１日“營改增”后自己轉(zhuǎn)讓二手房時個稅、契稅的核算準則。

據(jù)北京市國家稅務(wù)局和北京市地方稅務(wù)局得悉，核算這三種稅費時，房子出售額均為不含稅的數(shù)額。記者以一套２００萬元的二手房為例簡略核算，對比“營改增”前后稅負區(qū)別。增值稅方面，北京執(zhí)行的政策為，５月１日起，自己將采購缺乏２年的住宅對外出售的，依照５％的征收率全額交納增值稅；自己將采購２年以上（含２年）的一般住宅對外出售的，免征增值稅；自己將采購２年以上（含２年）的非一般住宅對外出售的，依照５％的征收率差額征收增值稅。

契稅方面，自己采購家庭僅有住宅，且面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按１．５％的稅率征收契稅。計征契稅的成交報價不含增值稅。

個稅方面，業(yè)主自己轉(zhuǎn)讓不滿五年或非僅有的二手房時，要依照差額的２０％征收個稅。需要留意的是，自己轉(zhuǎn)讓房子的自己所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而自己取得房子時所付出價款中包括的增值稅，將計入房子的產(chǎn)業(yè)原值，核算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓交納的增值稅。

營改增后房屋買賣交易稅費具體算法

那么，同樣一套房，“營改增”前后，最終能為一般二手房業(yè)主節(jié)省多少稅費呢？舉例來說，北京市民李先生以２００萬元的報價，出售了其采購缺乏兩年的一套６０平方米二手房，假定當年買入價為１００萬元，交納稅費２萬元。５月１日前，這套房子需交納營業(yè)稅１０萬元、個稅１７．６萬元、契稅２萬元。５月１日起，這套房子改為交納增值稅、個稅和契稅。增值稅納稅額為｛含稅出售額÷（１＋征收率）｝×征收率＝｛２００÷（１＋５％）｝×５％＝９．５２萬元；個稅納稅額為［｛２００÷（１＋５％）｝－１０２］×２０％＝１７．７萬元；契稅納稅額為｛２００÷（１＋５％）｝×１％＝１．９萬元。經(jīng)過核算可以看出，營改增后賣方稅負削減０．３８萬元，買方削減０．１萬元。（事例中不包括附加稅）

據(jù)了解，市地方稅務(wù)局已對二手房體系進行了修正，新體系從今天起正式上線。一起，市地方稅務(wù)局在原有２７９個二手房和自己租借不動產(chǎn)辦稅窗口的基礎(chǔ)上，又新增了辦稅窗口７０個。而在處理流程上，記者從地稅窗口了解到，也根本和“營改增”之前的處理流程一樣，買賣雙方攜帶房子買賣信息表、身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房發(fā)票等根本材料，到窗口核實、斷定買賣涉及稅種，填寫相關(guān)稅種申報表后，經(jīng)復(fù)核無誤的，交納詳細稅費并取得收據(jù)證實。

關(guān)于房屋買賣交易稅費需要提示的是，假如納稅人發(fā)生應(yīng)稅做法報價顯著偏低且不具有合理理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)從頭斷定出售額，斷定依據(jù)可所以納稅人近期出售同類不動產(chǎn)的平均報價，或別的納稅人近期出售不動產(chǎn)的平均報價等。

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