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房價本來就高，買房還需要繳納契稅以及賣房者轉(zhuǎn)讓的增值稅和個人所得稅，著實讓人心煩?，F(xiàn)在，如果中介/開發(fā)商告訴你說，可以將這個房子通過直接更名的方式賣給你，可以免去一部分稅費，你愿意嗎？

直接更名有兩種操作方式

1、賣方在還沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前將房子賣掉，再在辦理產(chǎn)權(quán)證時直接把買方的名字作為房屋的共有人加上去（當然，這需要找房產(chǎn)交易中心的內(nèi)部人員私下操作，因為除夫妻關(guān)系外是不可以隨便加共有人的），并注明買方占有該房產(chǎn)99%的份額。等產(chǎn)權(quán)證辦下后，賣方再把其所有的1%賣給買方，這樣房產(chǎn)最終變到買方的名下，且只需繳納這1%的份額所產(chǎn)生的增值稅和個人所得稅，數(shù)額與原來的總房價相比低出不少，能省一大筆錢。

2、以上更名針對的是已經(jīng)鑒證過的商品房，還有一種就是針對那些還沒有進行合同鑒證的房子，這種更名的風險比較大。分為下面2種：

①開發(fā)商網(wǎng)上不備案的房源，一般情況是開發(fā)商以內(nèi)部員工名義、或內(nèi)部關(guān)系搞內(nèi)部預訂，其中內(nèi)部認購的都是交了定金后簽協(xié)議的。對于這類“更名房”，購房者一定要看清合同，不要把錢直接打到“房東”的賬戶，而是要由“房東”陪同到開發(fā)商處現(xiàn)場交款，并進行更名，將原合同作廢。

②個別購房者交了首付，開發(fā)商完成了網(wǎng)上備案，但沒有實質(zhì)簽訂購房合同、完成交易的。需要開發(fā)商到房產(chǎn)中心去經(jīng)過一系列手續(xù)撤銷備案，然后才能更名。購房者交易中一定要分辨清楚，警惕人財兩空。在這個操作當中，房主很有可能之前買房是一個價格，但是賣房時卻是另外一個價格了，房主賺取的就是前后產(chǎn)生的差價。

但由于這兩種購房方式都沒有進行網(wǎng)簽，所以在與下家交易的時候，房子本質(zhì)上依然是一手房。如果合同已備案，則無法更名。

直接更名有哪些操作風險

直接更名確實能減免各種稅費，省出不少錢來。但實際上直接更名的操作很不規(guī)范，而且不確定因素也很多，所以風險極大，建議買賣雙方最好不要采取這種方式來過戶。

1、賣方辦產(chǎn)權(quán)證時把買方名字加上去這是不符合規(guī)范的，所以只有找關(guān)系才能辦到，但中介會要求買賣雙方拿出一兩萬元的手續(xù)費去辦事。但最后會出現(xiàn)名字加不上去，可中介卻說錢已花了，而發(fā)生爭吵的情況。

2、當買方名字加上后，需買賣雙方到場將1%的份額賣給買方。在這個環(huán)節(jié)上，有時會出現(xiàn)一方感覺吃虧了不愿去辦理手續(xù)，這是很危險的。雙方經(jīng)常會在這個環(huán)節(jié)上發(fā)生激烈爭吵，最后一方不得不作出讓步，特別是買方風險很大，因為房子的產(chǎn)權(quán)證跟房子都不完全是買方的，所以最后讓步的往往都是買方。

3、這種方式在銀行是無法貸款的，一些小中介為了收取傭金以及找關(guān)系的花費，跟買方承諾可以貸款，但最后貸不了款，買方就會非常被動。有些時候經(jīng)過努力雖然能貸下來，也只能貸到消費貸款，利率卻會比一般貸款高2％，甚至更高。

4、以這種方式過戶，當雙方產(chǎn)生分歧而不可協(xié)調(diào)時，想通過法律途徑解決比較困難，因為從整個流程看不出是買賣交易。

很多時候，售樓部會提示你已經(jīng)無房可售了，但房產(chǎn)中介手中卻有大量的該樓盤的“更名房”，這很有可能是開發(fā)商參與自身的炒作。在實際操作中，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的購房合同，而“直更名”過戶方式的整個流程并不能體現(xiàn)出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護，當買賣雙方產(chǎn)生分歧不可協(xié)調(diào)時，想通過法律途徑解決比較困難。

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