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買賣房子一直以來都不是小事，買賣房子的人對其中要辦理的手續(xù)，要走的流程，要注意到的問題都要密切關注，不然可能會陷入不必要的麻煩中去。

交易前期工作：

1、議價

出售房子時,若買房者相中,肯定會向你殺價。因為房子的價錢不像一般的商品能夠計算出成本,價錢高低往往取決于消費者的認定與市場的成交行情,所以你要提前預留出殺價空間。

2、付訂金

若雙方對房子達成一致,買方必須先付訂金。所謂繳納的訂金是買方為確保契約覆行,交付賣方的金錢,是具有契約上的效力的。你收下訂金后,若買方反悔,則你有權沒收訂金,反之若賣方(你)反悔，也要加倍退還。

付完訂金以后，肯定是要準備簽署相關合同啦！但是，在簽署合同前，為了避免日后某些不必要的交易糾紛，需要再做一些核對確認工作。

1、必須要到房管局查檔

當交易雙方在中介公司的促成下簽署了《三方交易合同》后,應同時到房管局查檔,這樣可以有效的防止與購房者以及中介公司在交易過程中可能出現(xiàn)的問題。房屋交易過程中,任何一方出現(xiàn)不實行為,很有可能導致交易糾紛。所以,查檔的功能一是可以確認該成交房產的所有權人是否是簽約的本人,二是確認簽約的賣方是不是擁有該房產的全部所有份額,三是確認該房產是否在銀行或者其他第三方機構有抵押行為。

二、交納過戶所需稅費

1、營業(yè)稅:根據(jù)相關房產新政,轉讓出售購買時間不足2年的住宅按照全額征收營業(yè)稅,轉讓出售購買時間超過2年的住宅免征營業(yè)稅。

2、印花稅:個人銷售住房暫免征收印花稅。

3、個人所得稅:征收條件以家庭為單位出售非住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

4、土地增值稅:個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

5、城建稅、教育費附加:隨營業(yè)稅附征。

(如交易房產在銀行有抵押,需要提前撤押。如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)

三、銀行貸款審批通過后,就可以去房管局網(wǎng)簽,買方支付首付款

四、領取新證

(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)

五、銀行放款給賣方

六、水電,煤氣,暖氣,物業(yè)管理,數(shù)字電視收視,網(wǎng)絡寬帶,電話等的過戶。(這些相關的事宜中介公司是不會代理的,這要房屋交易雙方協(xié)商共同處理,很多人不注意這些過戶細節(jié),以至于日后會給自己帶來麻煩)

另外，在簽約環(huán)節(jié),中介公司和購房者應當搞清楚售房者是否已經結婚,因為需要確定售房者賣房子是否得到了配偶的同意,如果得到了配偶的同意的話,應當由夫妻雙方共同出面簽署合同,如果配偶因故不能到達親自簽約的話,簽約人應當出示配偶的親筆授權書,這樣可以有效防止婚內財產私自轉移而導致交易最終不能成交的情況發(fā)生。

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