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買(mǎi)賣(mài)房子一直以來(lái)都不是小事，買(mǎi)賣(mài)房子的人對(duì)其中要辦理的手續(xù)，要走的流程，要注意到的問(wèn)題都要密切關(guān)注，不然可能會(huì)陷入不必要的麻煩中去。

交易前期工作：

1、議價(jià)

出售房子時(shí),若買(mǎi)房者相中,肯定會(huì)向你殺價(jià)。因?yàn)榉孔拥膬r(jià)錢(qián)不像一般的商品能夠計(jì)算出成本,價(jià)錢(qián)高低往往取決于消費(fèi)者的認(rèn)定與市場(chǎng)的成交行情,所以你要提前預(yù)留出殺價(jià)空間。

2、付訂金

若雙方對(duì)房子達(dá)成一致,買(mǎi)方必須先付訂金。所謂繳納的訂金是買(mǎi)方為確保契約覆行,交付賣(mài)方的金錢(qián),是具有契約上的效力的。你收下訂金后,若買(mǎi)方反悔,則你有權(quán)沒(méi)收訂金,反之若賣(mài)方(你)反悔，也要加倍退還。

付完訂金以后，肯定是要準(zhǔn)備簽署相關(guān)合同啦！但是，在簽署合同前，為了避免日后某些不必要的交易糾紛，需要再做一些核對(duì)確認(rèn)工作。

1、必須要到房管局查檔

當(dāng)交易雙方在中介公司的促成下簽署了《三方交易合同》后,應(yīng)同時(shí)到房管局查檔,這樣可以有效的防止與購(gòu)房者以及中介公司在交易過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。房屋交易過(guò)程中,任何一方出現(xiàn)不實(shí)行為,很有可能導(dǎo)致交易糾紛。所以,查檔的功能一是可以確認(rèn)該成交房產(chǎn)的所有權(quán)人是否是簽約的本人,二是確認(rèn)簽約的賣(mài)方是不是擁有該房產(chǎn)的全部所有份額,三是確認(rèn)該房產(chǎn)是否在銀行或者其他第三方機(jī)構(gòu)有抵押行為。

二、交納過(guò)戶(hù)所需稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅:根據(jù)相關(guān)房產(chǎn)新政,轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足2年的住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年的住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

2、印花稅:個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收印花稅。

3、個(gè)人所得稅:征收條件以家庭為單位出售非住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿(mǎn)足都必須繳納個(gè)人所得稅。

4、土地增值稅:個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

5、城建稅、教育費(fèi)附加:隨營(yíng)業(yè)稅附征。

(如交易房產(chǎn)在銀行有抵押,需要提前撤押。如買(mǎi)房需向銀行貸款的要申請(qǐng)銀行貸款)

三、銀行貸款審批通過(guò)后,就可以去房管局網(wǎng)簽,買(mǎi)方支付首付款

四、領(lǐng)取新證

(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)

五、銀行放款給賣(mài)方

六、水電,煤氣,暖氣,物業(yè)管理,數(shù)字電視收視,網(wǎng)絡(luò)寬帶,電話(huà)等的過(guò)戶(hù)。(這些相關(guān)的事宜中介公司是不會(huì)代理的,這要房屋交易雙方協(xié)商共同處理,很多人不注意這些過(guò)戶(hù)細(xì)節(jié),以至于日后會(huì)給自己帶來(lái)麻煩)

另外，在簽約環(huán)節(jié),中介公司和購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)搞清楚售房者是否已經(jīng)結(jié)婚,因?yàn)樾枰_定售房者賣(mài)房子是否得到了配偶的同意,如果得到了配偶的同意的話(huà),應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方共同出面簽署合同,如果配偶因故不能到達(dá)親自簽約的話(huà),簽約人應(yīng)當(dāng)出示配偶的親筆授權(quán)書(shū),這樣可以有效防止婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)私自轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致交易最終不能成交的情況發(fā)生。

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