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【正文開始】：

前些年房地產(chǎn)市場可謂熱火朝天,沸沸揚(yáng)揚(yáng),房地產(chǎn)商房價(jià)瘋漲的行為接踵而至,至今仍余熱未消。因而出于經(jīng)濟(jì)考慮,如今在房地產(chǎn)市場上,絕大部分長期租房的人會(huì)放棄購買新房轉(zhuǎn)而選擇夠買二手房自住,與此同時(shí)越來越多的年輕人優(yōu)先考慮購買二手房作為婚房。而最耀眼的金礦往往在最不起眼最容易被忽視的角落,買二手房的產(chǎn)權(quán)問題在以往首次購置二手房的買房人眼前常常如江鷗掠境,過水無痕,不受重視,須知產(chǎn)權(quán)乃是利益集中所在,尤其是每一寸土地都記錄著上一家主人種種過往的二手房。所以了解清楚買二手房的產(chǎn)權(quán)問題,勢(shì)在必行。

1、房產(chǎn)證問題

(1)無證在手,諸事皆愁。擁有產(chǎn)權(quán)證是最基本的產(chǎn)權(quán)要求。長期未辦房產(chǎn)證的房子本身便是不合理的存在,而如果買房人只有購房合同和發(fā)票,沒有正式的房產(chǎn)證,這類房產(chǎn)最終可能因?yàn)殚_發(fā)商的問題,導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證,這類無證二手房產(chǎn)盡量不要考慮購買。

(2)注意核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上的房主和賣房人是否是同一人。

(3)產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),注意兩證齊全才是完整產(chǎn)權(quán)。

2、產(chǎn)權(quán)人問題

存在房屋擁有多個(gè)共有人的情況,如夫妻共有、繼承人共有等,這種情況交易時(shí)必須和全部共有人簽訂買賣合同。

3、產(chǎn)權(quán)受限問題

為不給買方因不清不楚而帶來不必要的麻煩,買方必須清楚,不被允許上市交易的二手房產(chǎn)包括如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房的房產(chǎn)等。存在一定交易限制和管理限制的如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房,必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓,但大多數(shù)公家單位都不允許其職工向外人出售房屋。

4、房屋用途非住宅

購買二手房用于自住的買方可不必重視這一問題,而如果是準(zhǔn)備購置二手房用于辦公營業(yè),則應(yīng)倍加重視房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若是房產(chǎn)證上明確規(guī)定該房屋不被允許具有辦公用途,則不得不放棄辦公運(yùn)營這一用途打算。

5、承租人優(yōu)先購買權(quán)利

在二手房交易同等條件下,承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán),因此該房屋的承租人具有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利,所以如果確定要購置該二手房,則不得不等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋或是先得到該承租人不購買該房的書面承諾即可進(jìn)行交易。

6、城市居民不允許購置農(nóng)民房

根據(jù)國家政策規(guī)定,農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn),房屋買賣只允許在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行,城市居民只能向農(nóng)民租房,不能直接向農(nóng)民買房。

如小產(chǎn)權(quán)房需經(jīng)國家批準(zhǔn),征地開發(fā),待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r(shí),才允許在二級(jí)市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易?，F(xiàn)存在城中村的房屋聲稱能夠辦理房產(chǎn)證同時(shí),以低于正規(guī)市場的價(jià)格吸引城市居民購買。而實(shí)際上,此類房產(chǎn)證根本不具備上市交易的條件,其產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村政府,如果購買者購置此類房屋,在遇到糾紛或拆遷問題時(shí)購買者無法合法合理保障自身權(quán)益。

7、房改房未按成本價(jià)補(bǔ)足

根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定,上市交易的房產(chǎn)若是以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購得的房改房,應(yīng)當(dāng)首先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。而在房改房成本價(jià)未補(bǔ)足之前許多職工都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買原產(chǎn)權(quán)單位的公房,因此諸如此類的房改房就必須確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足,以免為以后造成不必要的麻煩。

二手房畢竟承載著上一家的喜怒哀樂悲歡離合,而你既然考慮在二手房的歷史中擁有一席之地,就務(wù)必將買二手房產(chǎn)權(quán)問題的條條款款了解的清清楚楚,以免讓自己的一席之地處在不清不楚的灰色地帶,以免在你的余下的生命歷程中出現(xiàn)不可控的麻煩,以免讓二手房像二手煙,如過眼云煙,只是熏紅了雙眼,你卻依舊無奈。

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