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現(xiàn)在的房價(jià)普遍在升高,而一般地,很少人會(huì)知道房子是怎樣定價(jià)的。那么大家就會(huì)問,房價(jià)究竟是怎樣定的呢?有什么根據(jù)嗎?而對(duì)于那些知道房屋定價(jià)的人,則會(huì)想,房屋價(jià)格是怎樣評(píng)估的?服務(wù)價(jià)格評(píng)估費(fèi)是多少?那么在接下來的內(nèi)容篇幅中,你會(huì)有所收獲。

一.房屋價(jià)格怎么評(píng)估

1、折舊(房齡)

指的是房屋因?yàn)闀r(shí)間而造成的損耗。一旦房子蓋好便進(jìn)入折舊期,一般說來,磚混結(jié)構(gòu)等房子的折舊期限是50年,那么每年的折舊率應(yīng)為2%

2、土地生熟程度

指的是基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度以及土地的平整程度。簡(jiǎn)單的理解,就是抵押房屋周圍的設(shè)施的完善程度。其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)主要有三通一平、五通一平和七通一平。其中七通一平視為最好。(三通一平指水、電、道路通,土地平整。五通一平指通水、通電、通路、通氣、通訊、土地平整。七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路?土地平整。)

3、資本化率

把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率,其影響因素包括:自有資本所占比率;外來資本(如借貸)利息;因老化(折舊、功能下降等)產(chǎn)生的貶值和收益降低(相對(duì)值);因通貨膨脹帶來的不動(dòng)產(chǎn)增值和收益的增加(絕對(duì)量);還貸后自有資金的增加。

4、基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)是土地初始價(jià),也稱城市基準(zhǔn)地價(jià),是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格,并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格

5、標(biāo)定地價(jià)

是指一定時(shí)期和一定條件下,能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。大家可以簡(jiǎn)單的理解為所在小區(qū)的均價(jià),以及小區(qū)內(nèi)類似房屋(戶型、樓層、裝修)的掛牌價(jià)和成交價(jià)格

6、出讓地價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)和其他地價(jià)

出讓地價(jià):國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的土地權(quán)益;轉(zhuǎn)讓低價(jià):土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的價(jià)格。

7、房屋重置價(jià)格

是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí),必要的建造費(fèi)用加平均利潤。

8、底價(jià)

是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格,亦稱起叫價(jià)格(簡(jiǎn)稱起價(jià))

9、補(bǔ)地價(jià)

是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途,或增加容積率,或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán),或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。

根據(jù)上面的專業(yè)估值,自己也可以進(jìn)行簡(jiǎn)單的估值:

1、周邊房價(jià):所在小區(qū)的均價(jià),以及小區(qū)內(nèi)類似房屋(戶型、樓層、裝修)的掛牌價(jià)和成交價(jià)格;

2、房齡:房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期,一般說來,磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2%;

3、戶型:舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房,如果在房子的戶型設(shè)置中,客廳、衛(wèi)生間和廚房的面積都不大,則扣減10%;

4、樓層:房子所在的樓層不同,價(jià)格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價(jià),五、六層扣減3%,七層減5%,而三、四層則加3%,頂層減5%

二.房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

在房屋買賣過程中,房產(chǎn)有時(shí)候需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用是怎樣收取的,這是很多購房者關(guān)心的問題。房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi),即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)用率檔次,分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi),各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。