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二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行備案處理、完成;了初始登記和總登記的流程并且再次上市進(jìn)行交易。相對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房而言,二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的簡(jiǎn)稱(chēng),包括商品房、可交易二手公房(比如房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的辦理流程是什么?二手房交易辦理流程中有哪些注意事項(xiàng)呢?需要準(zhǔn)備什么規(guī)定的材料呢?

一、產(chǎn)權(quán)審核

買(mǎi)家擔(dān)心買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)瑕疵的房子,是買(mǎi)家們不敢進(jìn)行自主交易的主要原因之一。但前期準(zhǔn)備工作做足做好,將不會(huì)存在比較大的問(wèn)題。首先,需仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證明,觀(guān)察房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人,后續(xù)簽訂合同就需要有兩個(gè)人的名字;其次,查看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為相關(guān)證據(jù)以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

二、贖樓、交定金與簽合同

不同的贖樓方式下,費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。

贖樓有兩種操作方式:其一,業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司,向銀行借款贖樓,產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買(mǎi)家房產(chǎn)證出來(lái)之后,再到銀行做按揭;其二,買(mǎi)家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣(mài)家,其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi),但買(mǎi)家需要提前供樓。

確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié),交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn),以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí),請(qǐng)多留個(gè)心眼。

如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴(lài)的第三方,則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議,約定贖樓完畢之后給定金賣(mài)方,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣(mài)家收訖,賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒(méi)有可信賴(lài)的第三方,定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是:買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)上。

三、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同

簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí),最主要關(guān)注四個(gè)方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要,像交定金、過(guò)戶(hù)、交樓時(shí)間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。

四、付首期及資金監(jiān)管

自主交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上,資金監(jiān)管目前已成體系,買(mǎi)賣(mài)雙方按照既成規(guī)定來(lái)做,風(fēng)險(xiǎn)很小。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。

五、選銀行和辦按揭

若不是一次性付款,買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng),要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶(hù)經(jīng)理,說(shuō)要做房產(chǎn)按揭,他就會(huì)幫忙處理。一般來(lái)說(shuō)當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況,像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估,一般會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。

不過(guò)在辦理按揭前,買(mǎi)方需要自己心里有個(gè)數(shù),如果房產(chǎn)樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因?yàn)樵u(píng)估價(jià)比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管,也可以在申請(qǐng)按揭時(shí)同時(shí)辦理,免得來(lái)回跑腿。

六、過(guò)戶(hù)及交稅

過(guò)戶(hù)需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同。一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

上面就是二手房交易辦理流程中的一些事項(xiàng),對(duì)于大家在二手房交易流程中會(huì)有所幫助。