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一、當今精裝房的現(xiàn)狀

隨著房價的上升，無論是“精裝房是否會取代毛坯房”的討論，還是“精裝房要走多遠才能成精”的諷刺都已經(jīng)表明精裝房的現(xiàn)狀已成為建筑行業(yè)討論的焦點問題之一。而當今精裝房的現(xiàn)狀是什么樣的呢？我們可以從宏觀和微觀兩個角度去審視。

1、從宏觀上看，首先，精裝房的發(fā)展趨勢呈現(xiàn)利好走勢。近幾年北京、上海、廣州等地精裝房市場得到了快速的發(fā)展，精裝修房的市場份額逐年穩(wěn)步遞增。例如北京，2003年精裝修商品房很少且僅限于小戶型，但到了2006年，精裝修的高檔樓盤超過50%，而在2009年全市精裝房的比例已達到55%。其次，從地域上看，精裝房的發(fā)展呈現(xiàn)出沿海大城市發(fā)展快于內(nèi)地城市的特點。例如，廣州2007年的精裝房比例已經(jīng)達到了70%，其發(fā)展速度呈現(xiàn)出消滅毛坯房的趨勢，而屬于內(nèi)地城市的重慶自2004年開啟地產(chǎn)精裝時代以來，雖精裝修業(yè)得到了政府的大力支持，但到了2012年重慶精裝房才超過30%。

2、從微觀上看，精裝房還處于發(fā)展初期，各方面發(fā)展還不成熟，故而難免存在缺陷和不足，其中“精裝房質(zhì)量不精”成為焦點問題。近年來，消協(xié)等相關(guān)部門受理的商品房精裝修投訴中，工程質(zhì)量問題和虛假宣傳最突出，其中工程質(zhì)量問題占到一半以上，主要集中在裝修工藝粗糙、裝修材料與廣告宣傳不符、出了問題拖延維修等方面。另外，精裝修房還存在著設(shè)計方案單一，普遍價格較高，材料達不到環(huán)保要求，設(shè)計忽視實用性功能，遇到問題開發(fā)商和裝修公司互相推卸責任等方面的問題。

二、最近幾年，精裝修為何越來越受歡迎

1、精裝修房方便快捷，直接可以入住。

與毛坯房相比，精裝修住宅免去了裝修的煩惱，也節(jié)省了從購買到裝修所需的時間，購買即可入住無論對自住還是投資都是一種省心、省力、省時的選擇。

2、精裝修房環(huán)保清潔，左鄰右舍和諧。

與毛坯房相比，精裝修住宅不存在裝修時的資源、能源浪費，不產(chǎn)生固體、液體、氣體垃圾，不發(fā)出裝修帶來的燈光和噪音污染，減少了對房屋公共部位的破壞和其所帶來的業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾。

3、精裝修房減少裝修糾紛，科學(xué)裝修。

與毛坯房相比，精裝修住宅避免了在裝修過程中購房人與裝修公司發(fā)生糾紛。對于大多數(shù)并不具備裝修方面的專業(yè)知識的購房者來說，與其讓自己操作裝修這件繁瑣費神的事情，不如讓開發(fā)商聘請專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計師、專業(yè)的裝修單位和監(jiān)理單位進行整體建設(shè)，從而獲得更有品質(zhì)保障的方案設(shè)計和工程質(zhì)量。

4、精裝修房統(tǒng)一操作，節(jié)約裝修開支。

與毛坯房的裝修相比，由開發(fā)商統(tǒng)一組織裝修比購房者自己裝修要節(jié)省至少30%的費用。因為統(tǒng)一采購節(jié)省了倉儲、運輸?shù)群芏嘀虚g環(huán)節(jié)，費用大大減少，再加上開發(fā)商與建材供應(yīng)商談判的更強的議價能力，精裝修住宅的裝修費低于毛坯房自行裝修。

三、精裝房未來發(fā)展趨勢

1、簡約化精裝修房

這類精裝修房主要考慮到不同人群的喜好不一，故而僅將房屋處以必要的裝修。其衛(wèi)生間的墻面和地面已經(jīng)貼面，衛(wèi)生潔具已經(jīng)配備；廚房中櫥柜、灶具、水池等排放整齊；在臥室、書房、餐廳直至客廳均不裝任何屋頂照明燈具，只在門廳、走廊、樓梯等地方才有頂燈大面積照明；所有屋頂都沒有吊頂，天花板四周用石膏線裝飾，房頂與四壁用乳膠漆刷白。購房者入住此類型裝修的房屋需要靠大量的“軟裝飾”，如家具、窗簾、地毯等來美化室內(nèi)環(huán)境，體現(xiàn)居室風格，滿足主人個性需求。簡約化精裝修房實施難度小，將成為我國近期裝修房的發(fā)展趨勢。

2、標準化精裝修房

這類精裝修房可以滿足住宅需求急劇增加，建筑和室內(nèi)裝修工人和熟練工人明顯緊缺的我國現(xiàn)狀。它使施工流程簡化，由開發(fā)單位統(tǒng)一建造和裝修，一步到位，提高了產(chǎn)品的質(zhì)量和效率。其對住宅整體裝修材料部件化、批量化生產(chǎn)的要求還需我國的工業(yè)加快步伐。另外，沒有規(guī)矩，不成方圓。目前購房者并沒有一個精裝修的概念，國家政策標準也相對簡單，精裝房交付沒有可供參考的標準，一旦開發(fā)商疏于監(jiān)控，對工程質(zhì)量和用料把關(guān)不好，全裝修房品質(zhì)就難以得到保障。對《商品住宅裝修一次到位實施細則》中精裝修房的規(guī)定的完善勢在必行。所以，基于建材零部件標準化生產(chǎn)和國有關(guān)規(guī)章尚需補充、完整的難度，標準化精裝修房將成為我國中期裝修房的發(fā)展趨勢。

3、個性化精裝修房

這類精裝修房通常先由購房者向建筑師傳達其裝修意向，然后由雙方共同制定裝修菜單，確定設(shè)計方案，再由建筑師轉(zhuǎn)交設(shè)計圖給開發(fā)商進行施工，并且業(yè)主可以階段性地提出修改意見。而這類精裝修房的普及需要我國的住宅及裝修產(chǎn)業(yè)化達到較高的水平，主體結(jié)構(gòu)構(gòu)建的通用程度達到相當高的標準，特別是各類裝修制品和設(shè)備的社會化標準生產(chǎn)和商業(yè)化多樣供應(yīng)，從而使購房者在后期的使用中可以通過產(chǎn)品目錄從市場上購買到所需要的產(chǎn)品自行修補或安裝。個性化精裝修房將成為未來精裝修房的發(fā)展趨勢，但要真正在我國實現(xiàn)，還需要走一段較長的道路，個性化精裝修也將成為我國遠期裝修房的發(fā)展趨勢。

四、各大城市正在強制推廣精裝修房

2007年3月在北京召開的第三屆國際智能、綠色建筑與建筑節(jié)能大會上，曾透露一組驚人的數(shù)據(jù)：中國每年住宅裝修造成的浪費高達300多億元

“在國外只有精裝修的房子才叫做成品房”，其實建設(shè)部從2001年10月開始，先后下達的有關(guān)裝修的施工設(shè)計管理、資質(zhì)、計價、環(huán)保、驗收等文件共達10個，對規(guī)范精裝修住宅起到了推動作用。

建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心2002年7月正式頒發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施細則》（以下簡稱《細則》）?！都殑t》點明了推行精裝修的目的，即“加強對住宅裝修的管理”，“避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費和擾民等現(xiàn)象”。

在2006年“國六條”提出“90/70”政策后，建設(shè)部官方網(wǎng)站曾于2007年1月公布《90平方米以下住宅設(shè)計要點（征求意見稿）》。其中就有“提倡推行菜單式精裝修，促進產(chǎn)業(yè)化”的相關(guān)內(nèi)容。

隨著《民用建筑節(jié)能條例(草案)》即將實施，建筑節(jié)能、綠色住宅再也不是一句“空口號”，而將作為一種強制標準在全國推行。節(jié)能環(huán)保的建筑必定是精裝修，而綠色住宅必須是綠色精裝修。

政府之所以如此推動精裝修住宅的發(fā)展，也是由精裝修住宅的優(yōu)點決定的。

首先是價格優(yōu)勢。精裝修住宅的裝修材料、設(shè)備等由開發(fā)商集團購買，相對于業(yè)主自己去采購或者團購來說，價格方面都有很大的優(yōu)勢。精裝修房的精裝修費用一般都由材料成本、施工成本加分攤的設(shè)計費和售后服務(wù)成本構(gòu)成。其中材料成本一般是廠家的工程批發(fā)價，比市場價格低20%到40%。因此，光從價格和售后服務(wù)看，買精裝修的房子還是很值得的。

其次是“有經(jīng)驗的開發(fā)商在精裝修住宅方面能比購房者更關(guān)注到細節(jié)”。的確，精裝修房子的價格總是比周圍的房子要高出一截，在目前市場發(fā)育并不是很成熟的情況下，不排除有些開發(fā)商為了更多的利潤去做精裝修。這就要求購房者要擦亮眼睛。對于企業(yè)來說，做好一個精裝修樓盤對自己企業(yè)的品牌塑造、樓盤形象的打造都是錦上添花。

最后就是綠色環(huán)保。目前業(yè)主購買的裝修材料是否環(huán)保是基本靠“打聽”。但精裝修房子會根據(jù)樓盤的定位去選擇相應(yīng)的裝修材料和設(shè)備，而且因為開發(fā)商有經(jīng)驗有專業(yè)人士去采購，所以選取的裝修材料一般都是同一檔次里最環(huán)保最綠色的?！?

另外，對于購房者來說，購買精裝修住宅的好處還有就是節(jié)省了后期裝修所牽涉的時間和精力。同時也解決了小區(qū)里二次裝修所帶來的浪費、噪音污染等諸多不利因素以及售后服務(wù)可以直接找開發(fā)商，從而避免了各方“踢皮球”的現(xiàn)象。而且精裝修住宅因為前期投入的價格比周圍普通住宅的價格稍高，也使得購買者多為自住，樓盤交付后短時間內(nèi)入住率遠高于周圍的樓盤，也有利于小區(qū)氛圍的塑造。

五、精裝修項目越來越來，精裝修房子的投訴也越來越多

精裝修的優(yōu)勢如此明顯，然而投訴依舊居高不下呢？

一方面是裝修條款中有關(guān)材料及其標準的描述不清。如現(xiàn)行購房合同中的裝修標準寫著“高級地磚”、“進口潔具”等，即便是寫了品牌的，也沒有寫清型號。據(jù)統(tǒng)計，這方面的精裝修糾紛約占30%至40%。

另一方面是施工質(zhì)量問題。這方面引起的精裝修糾紛約占投訴的一半左右。原因是目前。精裝修房缺乏具體的技術(shù)標準，驗收標準執(zhí)行的仍是建筑的規(guī)范。其中參照的一些老規(guī)范，檢測方法還在實行“目測”、“手摸”等，而不是一個量化的標準。此外，裝修工人的素質(zhì)有待提高，有些工人安裝電線時，并不先在墻上埋暗管，然后讓電線從暗管里走，而是只在墻上挖一槽，塞進電線，刮上膩子就完事。

六、隨著政策的引導(dǎo)，行業(yè)的發(fā)展，在未來，精裝修房對開發(fā)商將是極大的考驗

盡管精裝修房有諸多的好處，但由于精裝修房的環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理成本成倍擴大，因此除非是一些品牌開發(fā)商，更多的開發(fā)商是能避開精裝修就避開精裝修。

1、首先，精裝修房對購房者來說成本相對提高，勢必會導(dǎo)致銷路不如毛坯房來得快，精裝修對資金鏈很緊的開發(fā)商來說無疑是個不小的包袱。其次，個性化裝修難操作。統(tǒng)一裝修不能滿足個性化要求，出力不討好，對于菜單式裝修，業(yè)主總會按照自己的意圖修改增減項目，這樣極易出現(xiàn)工程失控現(xiàn)象。再次，真正的成品房應(yīng)設(shè)計、建造、裝修一體化，但設(shè)計、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補西墻，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。

2、精裝修房子單戶型設(shè)計這一點就比毛坯房要投入很多很多。同時開發(fā)商在后期維護方面還要投入大量的人力物力，這些都不是一些剛起步做房產(chǎn)、資金不是很雄厚的開發(fā)商所能承受的。像很多開發(fā)商自從大面積鋪開精裝修住宅以后，前期的投入不說，等將來樓盤交付以后還要成立一只后期維修工程隊，保證業(yè)主碰到住宅問題時能夠隨叫隨到。

3、目前精裝修住宅的瓶頸在于開發(fā)商所做的裝修功能與購房者實際的需求不一致。譬如客廳的電路布線，如果不合理，就勢必會導(dǎo)致二次裝修的出現(xiàn)。這樣給購房者造成的麻煩是比毛坯房還甚的。

七、精裝修房驗收標準應(yīng)盡快出臺，這樣才能加速我國精裝修房推廣和發(fā)展

高很多房產(chǎn)公司現(xiàn)場都會提供樣板房，并有樣板房的具體裝修清單。當購房者咨詢銷售人員樣板房能否作為期房驗收標準，購房合同中能否附上裝修具體清單，交房時能不能提供室內(nèi)空氣環(huán)保方面的檢測報告時，一般都會被告知樣板房只能作為驗收的參考標準，并非實際標準，樣板房的具體裝修清單不能作合同附件，室內(nèi)空氣環(huán)保方面的檢測報告也不予考慮。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前對于精裝修房沒有相關(guān)標準，而毛坯房交房標準是國家強制性標準，這就給開發(fā)商打出“精裝修”標簽的房子添加了很多不確定因素，無論開發(fā)商打出多少錢的裝修單價，都是在缺乏統(tǒng)一標準的情況下產(chǎn)生的，容易造成業(yè)主對精裝質(zhì)量和效果不滿而產(chǎn)生心理落差，導(dǎo)致不必要的糾紛。

據(jù)了解，相關(guān)部門現(xiàn)在尚沒有實行對全裝修成品房的裝修質(zhì)量進行監(jiān)督檢查和驗收的制度，全裝修成品房的質(zhì)量監(jiān)管全靠企業(yè)的自律行為。在沒有行業(yè)標準的前提下，開發(fā)商要做好精裝修，只能自律自己?，F(xiàn)在，我們只能期盼各地“精裝修房驗收標準”盡快出臺，這樣精裝修房才能越來越成熟，越來越完善，而中國人的房屋居住品質(zhì)也必將再次提升一個新的檔次！