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房貸利息即房貸利率，是指用房產(chǎn)在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規(guī)定的利率支付利息。那么，房貸利息計算公式是怎樣的呢?房貸利息計算影響因素是什么?

一、房貸利息計算公式

(一)人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注：存貸通用)：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可采用積數(shù)計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數(shù)計息法按實際天數(shù)每日累計賬戶余額，以累計積數(shù)乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數(shù)×日利率，其中累計計息積數(shù)=每日余額合計數(shù)。

2.逐筆計息法按預(yù)先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率

同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數(shù)計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公歷實際天數(shù)，計息公式為：

③利息=本金×實際天數(shù)×日利率

這三個計算公式實質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結(jié)果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算，央行賦予了金融機構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當事人和金融機構(gòu)可以就此在合同中約定。

(三)復(fù)利：復(fù)利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規(guī)定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收復(fù)利。

(四)罰息：貸款人未按規(guī)定期限歸還銀行貸款,銀行按與當事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

(五)貸款逾期違約金：性質(zhì)與罰息相同，對合同違約方的懲罰措施。

(六)計息方法的制定與備案

全國性商業(yè)銀行法人制定的計、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計息方法，報中國人民銀行總行備案并告知客戶;區(qū)域性商業(yè)銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案并告知客戶;農(nóng)村信用社縣聯(lián)社法人可根據(jù)所在縣農(nóng)村信用社的實際情況制定計、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，并由農(nóng)村信用社法人告知客戶。

二、房貸利息計算影響因素：房貸利率

中國房貸利率是由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的，但是各個商業(yè)銀行執(zhí)行的時候可以在一定的區(qū)間內(nèi)自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經(jīng)常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經(jīng)常會比較，在增加利率之前和增加利率之后的情況。

在多數(shù)商業(yè)銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》上，對房貸利率的調(diào)整方式進行的約定都是這樣的：貸款期限在一年以上的，貸款利率于每年1月1日調(diào)整一次，在借款期限內(nèi)，如未遇基準利率調(diào)整，則貸款利率不作調(diào)整。也就是說，對于多數(shù)房貸族來說，1月份是房貸利率調(diào)整的月份。

最新住房公積金存貸款利率：2012年7月6日住房公積金存貸款利率再次下調(diào)，五年期以上個人住房公積金貸款利率由4.70%下調(diào)至4.50%;五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率由4.20%下調(diào)至4.00%。

最新商業(yè)貸款利率：2012年7月6日央行下調(diào)存貸款利率，6個月內(nèi)存貸款年利率為5.6%，6個月至1年存貸款年利率6.00%，一年至三年存貸款利率6.15%，三年至五年存貸款利率6.40%，五年以上存貸款利率6.55%。

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