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《商品房銷售管理辦法》是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益的法律文件，規(guī)范“一房多售”行為，“合同欺詐”行為，交房責(zé)任，銷售程序，和已設(shè)定抵押權(quán)的商品房不能再出售這八個(gè)方面。雖然文件已經(jīng)出臺(tái)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，但是并不是所有商品房銷售者都清楚這個(gè)文件具體規(guī)定的什么，今天小編就來(lái)和大家一起分享一下商品房銷售管理辦法司法解釋，一起來(lái)看吧!

一、預(yù)售許可證

《銷售管理辦法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。

《司法解釋》規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效。

《轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證的條件和程序及須提交的文件。同時(shí)規(guī)定對(duì)符合條件的預(yù)售申請(qǐng)，市國(guó)土房管局自受理申請(qǐng)起10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)預(yù)售許可證。預(yù)售時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證。

綜合：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得商品房預(yù)售許可證方可與買受人簽署商品房買賣合同，無(wú)預(yù)售許可證訂立的商品房預(yù)售合同無(wú)效。預(yù)售時(shí)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人出示預(yù)售許可證。

二、廣告

《銷售管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

《司法解釋》規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

《轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，方可發(fā)布商品房預(yù)售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動(dòng)。

綜合：開發(fā)企業(yè)必須取得預(yù)售許可證，方可發(fā)布預(yù)售廣告、參加展會(huì)等活動(dòng)。廣告的內(nèi)容一般不作為合同的內(nèi)容，但若廣告對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，又對(duì)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響時(shí)，該說明和允諾應(yīng)視為合同內(nèi)容。這就要求開發(fā)企業(yè)在發(fā)布廣告和宣傳資料時(shí)應(yīng)依據(jù)政府相關(guān)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容發(fā)布真實(shí)、合法、準(zhǔn)確的信息，對(duì)發(fā)布廣告后確依法予以變更的事項(xiàng)，應(yīng)在簽訂合同時(shí)在合同中與買受人明確約定，以免在交付房屋時(shí)雙方發(fā)生爭(zhēng)議。

三、定金

《銷售管理辦法》規(guī)定不符合銷售條件的，開發(fā)企業(yè)不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合銷售條件的，收取的預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用在訂立商品房買賣合同時(shí)抵作房款，雙方未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)返還;雙方另有約定的從其約定。

《司法解釋》規(guī)定出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如因一方原因未能訂立合同的，按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理(即沒收定金或雙倍返還定金)，因不可歸責(zé)于雙方的事由致使未能訂立合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)返還定金。

《轉(zhuǎn)讓管理辦法》中的規(guī)定與《銷售管理辦法》一致。

綜合：開發(fā)企業(yè)在認(rèn)購(gòu)書中可以約定收取定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，若因買受人的原因致使未能訂立合同，開發(fā)企業(yè)可以沒收定金，若因出賣人的原因致使未能訂立合同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。若在認(rèn)購(gòu)時(shí)收取的不是定金，而是預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用(如約定為訂金)，則不發(fā)生沒收或雙倍返還的法律效力。

四、抵押

《銷售管理辦法》規(guī)定開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。(《擔(dān)保法》規(guī)定抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。)

《司法解釋》規(guī)定商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給他人，以致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋的買受人可以解除合同，要求返還房款、利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。出賣人在訂立合同時(shí)故意隱瞞該房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤消、解除的，買受人可以要求返還房款、利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

《轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定預(yù)售已抵押的商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并將抵押情況告知買受人。開發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押。

綜合：開發(fā)企業(yè)可以銷售已經(jīng)抵押的商品房，但必須征得抵押權(quán)人的同意并將抵押情況明確告知買受人，即開發(fā)企業(yè)若銷售已抵押的房屋，應(yīng)當(dāng)在合同中與買受人確認(rèn)該房屋已抵押的事實(shí)，并取得抵押權(quán)人的同意。若開發(fā)企業(yè)在訂立合同時(shí)未告知該房屋已抵押，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，該商品房買受合同無(wú)效，買受人可以要求返還房款、利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

開發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的房屋進(jìn)行抵押。但若開發(fā)企業(yè)抵押了已預(yù)售的房屋，但在房屋交付前又解除了抵押權(quán)，使買受人能夠按期取得房屋的，買受人不能以出賣人將其已預(yù)購(gòu)的房屋抵押為由要求解除合同。

五、房屋質(zhì)量

《銷售管理辦法》規(guī)定商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)檢驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房，給買受人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償。

《司法解釋》規(guī)定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用。房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格或房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可以解除合同、要求賠償損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，買受人可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間的損失由出賣人承擔(dān)。

《轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定新建商品房在保修期內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)對(duì)商品房的保修責(zé)任。

綜合：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的房屋不能交付使用。房屋交付后，若雙方對(duì)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是否合格有爭(zhēng)議時(shí)，買受人可委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確不合格的，買受人可退房和要求賠償損失。出賣人交付的房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人也可退房。若出賣人交付的房屋存在的質(zhì)量問題并未嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人不能退房，在保修期內(nèi)的，出賣人應(yīng)及時(shí)維修，對(duì)維修期間給買受人造成的損失，出賣人應(yīng)予以承擔(dān)。但買受人要求出賣人承擔(dān)因房屋質(zhì)量造成的精神損失沒有法律依據(jù)。

六、產(chǎn)權(quán)證

《銷售管理辦法》規(guī)定開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

《司法解釋》規(guī)定由于出賣人原因，買受人在合同約定辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)/期房在房屋交付之日起90日內(nèi)/現(xiàn)房在合同訂立之日起90日內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定或損失數(shù)額難以確定的，可以按已付款總額，參照逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。若逾期超過一年，由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，買受人可以解除合同和要求賠償損失。

《轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定市或區(qū)、縣國(guó)土房管局對(duì)符合條件的房地產(chǎn)權(quán)屬登記申請(qǐng)，自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

綜合：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中與買受人明確約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限，若未作約定，則期房在入住后90日內(nèi)，現(xiàn)房在合同訂立后90日內(nèi)必須為買受人辦妥產(chǎn)權(quán)證，否則視為違約，出賣人應(yīng)按合同約定或按買受人已付房款的日萬(wàn)分之二點(diǎn)一承擔(dān)違約責(zé)任。若由于出賣人的原因逾期超過一年仍未辦妥的，買受人可退房。對(duì)于開發(fā)企業(yè)與買受人合同中約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限，根據(jù)北京市現(xiàn)實(shí)狀況，約定于入住后(期房)2-3年內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)證較為合適。

七、公攤

《銷售管理辦法》規(guī)定商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

《轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共有部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓，按照國(guó)家和北京市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車場(chǎng)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在合同中載明，沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和分?jǐn)偳闆r：(1)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;(2)參與分?jǐn)偟纳唐贩康拿Q、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù);(3)不分?jǐn)偟墓灿貌课?。分?jǐn)偳闆r經(jīng)公示并與第一個(gè)預(yù)購(gòu)人簽訂合同后，開發(fā)企業(yè)不得更改。合同中應(yīng)當(dāng)附有上述分?jǐn)偳闆r的內(nèi)容。

綜合：《轉(zhuǎn)讓管理辦法》將于2003年12月1日開始施行，也就是說，自2003年12月1日起，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住宅時(shí)，必須將分?jǐn)偟墓灿貌课坏木唧w名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)等分?jǐn)偟脑敿?xì)情況向買受人明示，并在合同中作出約定。對(duì)于不參與分?jǐn)偟牡叵峦＼噲?chǎng)等附屬建筑物、構(gòu)筑物等，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定其不參加分?jǐn)?，否則視為該部分一并轉(zhuǎn)讓。

看了以上的商品房銷售管理辦法司法解釋，那些搞不懂這個(gè)文件的朋友應(yīng)該有了初步的了解，在銷售商品房的過程中也能避開“法律雷區(qū)了”。以上內(nèi)容希望能對(duì)大家有所幫助，想要了解更多相關(guān)內(nèi)容就請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注房先森學(xué)裝修吧!