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關(guān)于商住公寓和普通住宅，我們恐怕最關(guān)心的要數(shù)這二者的區(qū)別，以及糾結(jié)要不要買商住公寓的問題。

中年人買房可能更加明確，但年輕人可不這樣想，他們歲數(shù)更小，偏愛新潮，支付能力不強(qiáng)，再加上大城市房?jī)r(jià)偏高，商住公寓在一定程度上解決了部分年輕人的痛點(diǎn)，這也成為商住公寓蓬勃發(fā)展的重要原因。

商住公寓到底是什么？

商住公寓，通常指的是產(chǎn)權(quán)為40年和50年的非住宅物業(yè)，一般有酒店式公寓、LOFT、養(yǎng)老公寓等?，F(xiàn)在的情況是，從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)說，它們的確屬于公寓，但從服務(wù)的角度來(lái)說，它們還有較大的提升空間。

商住公寓的優(yōu)點(diǎn)

商住公寓相比較普通住宅來(lái)說，優(yōu)勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)：

1、單價(jià)和總價(jià)低

商住公寓單價(jià)和總價(jià)都比同地段住宅要低，單價(jià)低是因?yàn)楣⒌纳悼臻g不如住宅，頗受歡迎的LOFT戶型還可以通過內(nèi)部加隔層來(lái)擴(kuò)大使用面積，這也在一定程度上降低了單價(jià)。而總價(jià)相對(duì)較低是因?yàn)楣⒋蠖鄶?shù)是小戶型。

2、基本上是精裝修交房

這在loft戶型中尤其普及。普通住宅也有精裝修交房的，但精裝修的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如公寓。即使同樣是精裝修，商住公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)也高于普通住宅，比如追加了家電和必要的家具，公共設(shè)施檔次更高等。

3、高出租率和高租金

公寓對(duì)地段的依賴非常大，它必須延地跌附近等交通優(yōu)越區(qū)域和商業(yè)中心布局。這也決定了他們有更廣泛的客群，所以出租率更高，再加之公寓高標(biāo)準(zhǔn)的裝修，使得公寓有著高出租率和高租金的特點(diǎn)。

4、不限購(gòu)

不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)其實(shí)還是有的。就拿最近20多個(gè)城市聯(lián)動(dòng)限購(gòu)來(lái)說，我們明顯能看到相當(dāng)部分人群被擋在住宅市場(chǎng)門外，但他們?nèi)匀豢梢再?gòu)買商住公寓。對(duì)于熱門城市的外來(lái)人口和單身人士來(lái)說，商住公寓是一個(gè)可選方案。因?yàn)榉績(jī)r(jià)總是在漲，購(gòu)房資格卻需要熬幾年。

商住公寓的缺點(diǎn)

說完了商住公寓的優(yōu)點(diǎn)，接下來(lái)說說它與普通住宅的區(qū)別。

商住公寓的好處有這么多，但我們卻在上文說了，這種住宅類型的價(jià)格升值空間不如住宅。原因在于以下幾點(diǎn)：

1、土地年限不同

土地年限是由土地性質(zhì)決定的，商住公寓的土地年限一般都是40年，與住宅70年相比，它的成本本身就比較低。在土地使用權(quán)到期后的續(xù)用問題越來(lái)越引起重視的當(dāng)下，商業(yè)性質(zhì)土地的劣勢(shì)愈發(fā)明顯。

2、落戶問題

以購(gòu)房的形式落戶，是相對(duì)公平的一種方式，誰(shuí)也不靠，憑財(cái)力說話。但是商住公寓天生就不是為落戶服務(wù)的。幾乎所有對(duì)落戶設(shè)置門檻的城市，在允許購(gòu)房落戶時(shí)都要求購(gòu)買一定面積的住宅，而不是公寓。

3、生活成本高

商住公寓水電費(fèi)一般都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，雖然現(xiàn)在有不少開發(fā)商宣稱取得了民水民電，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些民水民電的公寓地段較偏，而且民水民電的標(biāo)準(zhǔn)能執(zhí)行多久也不清楚。

需要注意的是，商住公寓不通天然氣，對(duì)電力的依賴非常大，在執(zhí)行階梯電價(jià)的城市，這又是一筆多出的成本。

4、稅費(fèi)更高

這里說3個(gè)數(shù)字，商住公寓在交易時(shí)：

契稅統(tǒng)一為3%，不會(huì)因套數(shù)和年限而改變；

個(gè)稅統(tǒng)一為差額的20%；

土地增值稅為差額的30%-60%；

還有一些細(xì)小的稅費(fèi)，比如印花稅、過戶手續(xù)費(fèi)等。

5、公攤更大

商住公寓的公攤更大，因?yàn)樗前凑丈虡I(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)和施工的，最典型的是消防標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)要擠占一部分使用面積。公攤增加就意味著得房率下降，居住的舒適度自然也好不到哪里去。

6、居住舒適度

居住舒適度肯定比不上住宅。最直接的一點(diǎn)是公共設(shè)施（比如電梯）的使用強(qiáng)度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。普通住宅也就是一梯兩戶和兩梯四戶居多，而商住公寓則是一梯十幾戶甚至幾十戶。

此外，在樓間距、采光通風(fēng)效果、容積率等指標(biāo)上，商住公寓也不如普通住宅。

以樓間距為例，它通常和容積率掛鉤，商住公寓樓間距更窄、容積率更高（公寓多在3以上，普通住宅多為1-3）。而在采光通風(fēng)方面，公寓日照效果比不上住宅，這一點(diǎn)已經(jīng)有不少開發(fā)商通過玻璃幕墻的方式來(lái)解決了，但通透性差的缺點(diǎn)是不可能改變的。

7、兩層的高度不夠

商住公寓層高一般有兩種，分別是3-3.4米的平層和4-5米的雙層LOFT公寓。平層公寓面積不夠，而雙層loft公寓的層高明顯不足，壓迫感很強(qiáng)。

8、首付和貸款

首付需50%，貸款一般也就10年，只能商貸，而且利率比基準(zhǔn)利率高。

總體來(lái)看，商住公寓的特點(diǎn)十分鮮明，一般下面這些人會(huì)購(gòu)買：

①預(yù)算比較有限；

②注重地段和交通；

③落戶和子女教育相對(duì)次要；

④非剛需，買房只是投資，能賺到就好。?

關(guān)于商住公寓和普通住宅，我們恐怕最關(guān)心的要數(shù)這二者的區(qū)別，以及糾結(jié)要不要買商住公寓的問題。

中年人買房可能更加明確，但年輕人可不這樣想，他們歲數(shù)更小，偏愛新潮，支付能力不強(qiáng)，再加上大城市房?jī)r(jià)偏高，商住公寓在一定程度上解決了部分年輕人的痛點(diǎn)，這也成為商住公寓蓬勃發(fā)展的重要原因。

商住公寓到底是什么？

商住公寓，通常指的是產(chǎn)權(quán)為40年和50年的非住宅物業(yè)，一般有酒店式公寓、loft、養(yǎng)老公寓等?，F(xiàn)在的情況是，從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)說，它們的確屬于公寓，但從服務(wù)的角度來(lái)說，它們還有較大的提升空間。

商住公寓的優(yōu)點(diǎn)

商住公寓相比較普通住宅來(lái)說，優(yōu)勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)：

1、單價(jià)和總價(jià)低

商住公寓單價(jià)和總價(jià)都比同地段住宅要低，單價(jià)低是因?yàn)楣⒌纳悼臻g不如住宅，頗受歡迎的loft戶型還可以通過內(nèi)部加隔層來(lái)擴(kuò)大使用面積，這也在一定程度上降低了單價(jià)。而總價(jià)相對(duì)較低是因?yàn)楣⒋蠖鄶?shù)是小戶型。

2、基本上是精裝修交房

這在loft戶型中尤其普及。普通住宅也有精裝修交房的，但精裝修的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如公寓。即使同樣是精裝修，商住公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)也高于普通住宅，比如追加了家電和必要的家具，公共設(shè)施檔次更高等。

3、高出租率和高租金

公寓對(duì)地段的依賴非常大，它必須延地跌附近等交通優(yōu)越區(qū)域和商業(yè)中心布局。這也決定了他們有更廣泛的客群，所以出租率更高，再加之公寓高標(biāo)準(zhǔn)的裝修，使得公寓有著高出租率和高租金的特點(diǎn)。

4、不限購(gòu)

不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)其實(shí)還是有的。就拿最近20多個(gè)城市聯(lián)動(dòng)限購(gòu)來(lái)說，我們明顯能看到相當(dāng)部分人群被擋在住宅市場(chǎng)門外，但他們?nèi)匀豢梢再?gòu)買商住公寓。對(duì)于熱門城市的外來(lái)人口和單身人士來(lái)說，商住公寓是一個(gè)可選方案。因?yàn)榉績(jī)r(jià)總是在漲，購(gòu)房資格卻需要熬幾年。

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