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新建的商品房一般都帶有物業(yè)管理，而且物業(yè)管理公司在業(yè)主收樓前基本已確定。因此，業(yè)主從收樓伊始就要與物業(yè)管理公司打交道。那么，物業(yè)收房的流程是什么？有哪些需要注意的問(wèn)題？

業(yè)主在收房時(shí)要與開發(fā)商及物業(yè)公司簽署一系列的文件：

1、《房屋交接單》（各置業(yè)公司必填，主要記錄房屋在交付過(guò)程中是否有房屋問(wèn)題和不合理設(shè)計(jì)，且具有一定的法律效應(yīng)，一式三份）

2、《業(yè)主交付流程作業(yè)書》（置業(yè)公司的一張關(guān)于業(yè)主收房的流程和操作）

3、房屋使用說(shuō)明及房屋質(zhì)量保證書（必備）

以上屬于開發(fā)商提供，以下是物業(yè)部分：

4、《業(yè)主資料、鑰匙交付確認(rèn)表》（明確物業(yè)公司與業(yè)主交付的資料和鑰匙清單，一式兩份）

5、《業(yè)主基本情況登記表》（業(yè)主資料存檔）

6、相關(guān)入住溫馨提示、業(yè)主手冊(cè)等

而收房及前期物業(yè)管理在這一過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)以下問(wèn)題：

1、關(guān)于收房的條件。在收房時(shí)，雙方都應(yīng)達(dá)到相應(yīng)的條件，對(duì)開發(fā)商而言，房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)驗(yàn)收并具備合同規(guī)定的條件及法定的交付文件，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)包括《備案證》、《交付使用許可證》、《二書》、面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)等；對(duì)購(gòu)房者而言，應(yīng)當(dāng)交納應(yīng)交的房款，這里按揭的尤其應(yīng)當(dāng)注意，特別是交房在即而按揭（特別是公貸）難以在短期完成的，由于房款未交清，也容易成為開發(fā)商拒絕承擔(dān)延期交房責(zé)任的抗辯理由（有時(shí)候公貸可以辦幾個(gè)月?。?，因此建議在合同中對(duì)可能交房前按揭辦不來(lái)的問(wèn)題加以明確。

2、關(guān)于收房的程序。通常收房的程序應(yīng)當(dāng)為：通知收房----業(yè)主驗(yàn)收----開發(fā)商整改----簽定物業(yè)協(xié)議----交相關(guān)的一些費(fèi)用----交鑰匙收房。

上述的物業(yè)協(xié)議其實(shí)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)在簽購(gòu)房合同時(shí)簽定，但絕大多數(shù)開發(fā)商都沒(méi)這樣做；

上述的交費(fèi)主要應(yīng)是指面積差款、房尾款、物業(yè)費(fèi)等；

關(guān)于通知，根據(jù)合同開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面或公告通知入住，即發(fā)出《入伙通知書》，但現(xiàn)在許多開發(fā)商通常以廣告的形式發(fā)公告通知入住，而許多業(yè)主也確實(shí)沒(méi)有注意到相關(guān)的廣告，所以應(yīng)當(dāng)是在書面通知不能的情況下才可以公告，因?yàn)殚_發(fā)商都會(huì)有業(yè)主較詳細(xì)的資料，如電話通信地址等，絕大多數(shù)的通知書的時(shí)間為一個(gè)月，還會(huì)附上過(guò)期視為自動(dòng)收房的內(nèi)容。關(guān)于跟物業(yè)驗(yàn)收，我認(rèn)為可以看成一個(gè)委托代理的行為，即物業(yè)單位代理開發(fā)商進(jìn)行交接，由此產(chǎn)生的一切法律上的責(zé)任及后果當(dāng)然還是由開發(fā)商承擔(dān)。

3、關(guān)于物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物價(jià)部門的核價(jià)，因此物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)有物價(jià)局的批文，目前武漢市采取的是政府指導(dǎo)價(jià)，分七檔執(zhí)行，因?yàn)樵诤炍飿I(yè)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求出示物業(yè)收費(fèi)的批文。

4、關(guān)于物業(yè)收費(fèi)與開發(fā)商的承諾沖突。開發(fā)商通常會(huì)出現(xiàn)在簽合同時(shí)承諾的物業(yè)費(fèi)與實(shí)際簽物業(yè)合同的物業(yè)費(fèi)不一致（主要是高于以前的承諾）的情況，由于通常只是口頭承諾，如事后發(fā)生爭(zhēng)議則很難處理，因此建議在購(gòu)房合同中予以明確。有的開發(fā)商會(huì)對(duì)業(yè)主承諾免收一年以上的物業(yè)費(fèi)，從法律角度上來(lái)說(shuō)，第三人對(duì)物業(yè)費(fèi)的承諾的合法性上還存在著一定的問(wèn)題，不過(guò)如果最后發(fā)生爭(zhēng)議，至少開發(fā)商對(duì)此承諾仍應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失上的責(zé)任，對(duì)于此類問(wèn)題的解決，最好的解決方案是：通過(guò)協(xié)商在前期物業(yè)管理期間，業(yè)主仍按原來(lái)約定交費(fèi)，差額部分由開發(fā)商補(bǔ)足。

5、關(guān)于前期物業(yè)管理的期限。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)管理是指在新建的住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立前，開發(fā)商建設(shè)單位委托物業(yè)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理和服務(wù)。所以，前期物業(yè)管理的期限應(yīng)當(dāng)是在業(yè)主委員會(huì)成立重新選聘物管企業(yè)時(shí)結(jié)束。而業(yè)主委員會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)是在住宅區(qū)入住達(dá)到50%以上或房屋交付使用滿2年時(shí)，因此，業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況在合適的時(shí)候成立業(yè)主委員會(huì)從來(lái)重新聘任相關(guān)的物管企業(yè)。

物業(yè)管理已成為商品樓宇的一個(gè)重要組織部分，因此，業(yè)主了解清楚相關(guān)的規(guī)定，對(duì)于入住后的管理會(huì)有好處。