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【內(nèi)容摘要】職業(yè)驗(yàn)房師的產(chǎn)生源于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量問題層出不窮,本文從五方質(zhì)量責(zé)任制、地方房地產(chǎn)財(cái)政、質(zhì)檢部門三個(gè)方面查找質(zhì)量問題存在的原因,指出職業(yè)驗(yàn)房師是我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的第三方監(jiān)管力量,并從科學(xué)性和可行性上論述了驗(yàn)房師能夠擔(dān)當(dāng)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的重任。

一、驗(yàn)房師產(chǎn)生的動(dòng)因

2000 年以來,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商只顧賺錢,其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是住宅質(zhì)量事故頻發(fā),樓盤的使用功能存在十分普遍的開裂、 滲漏等質(zhì)量問題,而且已經(jīng)建成的很多住宅工程也存在著結(jié)構(gòu)安全、 空氣污染等隱患,直接威脅購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)、 甚至生命安全。 還有一些房地產(chǎn)樓盤嚴(yán)重存在著面積以小充大的貓膩,屢屢出現(xiàn)建材以次充好甚至偷工減料的情況,公眾普遍質(zhì)疑房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)量信譽(yù)。 我國(guó)一些城市相繼出現(xiàn)的房地產(chǎn)質(zhì)量問題,引發(fā)我國(guó)老百姓對(duì)住宅建筑質(zhì)量的空前關(guān)切, 廣泛?jiǎn)拘蚜速?gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量安全向出售方維權(quán)的意識(shí)。 所以,我國(guó)越來越多的老百姓開始高度重視住房的使用功能與安全質(zhì)量。 在這種開發(fā)商交付房屋時(shí)所出具的驗(yàn)房報(bào)告不能讓一些購(gòu)房業(yè)主信服的背景下,驗(yàn)房師就理所當(dāng)然地成為購(gòu)房者房屋質(zhì)量的“ 守護(hù)神” 。

二、監(jiān)管制度缺陷導(dǎo)致的我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量三大隱患

( 一) 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的首要隱患是五方質(zhì)量責(zé)任制留下的。 自從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展以來,多數(shù)城市為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量, 大多數(shù)都實(shí)行了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制,該責(zé)任制由“ 開發(fā)商” 、“ 施工方” 、“ 監(jiān)理方” 、“ 設(shè)計(jì)院” 和“ 工程勘測(cè)方” 五方責(zé)任主體組成。 不難發(fā)現(xiàn),五方中只有開發(fā)商是甲方, “ 施工方” 、 “ 監(jiān)理方” 、 “ 設(shè)計(jì)院” 和“ 工程勘測(cè)方” 都是要從甲方( 開發(fā)商) 賺錢的乙方,這就使得讓四個(gè)乙方監(jiān)督甲方房地產(chǎn)質(zhì)量的責(zé)任落空, 成為一句空話, 監(jiān)管肯定不能達(dá)到預(yù)期目的。

( 二) 房地產(chǎn)財(cái)政使地方政府對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)管虛張聲勢(shì),留下第二大重要質(zhì)量隱患。 我國(guó)采用中央與地方分權(quán)財(cái)政,地方政府的收入主要靠企業(yè), 而房地產(chǎn)企業(yè)是地方政府上繳利稅的大戶,許多地方城市政府, 特別是中小城市的財(cái)政收入的 50% 左右來自于房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)收入,其中地方政府賣地的土地轉(zhuǎn)讓金占較大比例。 考慮到確保財(cái)政收入的情況下,地方政府不由自主地實(shí)施房地產(chǎn)財(cái)政, 這使得地方政府在監(jiān)管地方房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量時(shí)難以下狠手,這種地方政府的保護(hù)主義實(shí)際上是默認(rèn)了房地產(chǎn)企業(yè)降低產(chǎn)品質(zhì)量。 房地產(chǎn)企業(yè)供給地方政府的利益越多,則質(zhì)量違規(guī)的可能性就越大。 可以這樣說,地方政府不僅不會(huì)懲處質(zhì)量低劣的房地產(chǎn)開發(fā)商,相反,得到很多利益的地方政府還會(huì)在企業(yè)發(fā)生質(zhì)量違規(guī)行為后出面保護(hù)企業(yè)。

( 三) 質(zhì)檢部門依據(jù)收費(fèi)從事房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管難有作為,留下第三大重要質(zhì)量隱患。 我國(guó)現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)檢體制規(guī)定,質(zhì)檢部門監(jiān)管費(fèi)用是按照工程造價(jià)總額的一定比例收取的,工程體量大總的造價(jià)就高, 則質(zhì)檢部門收取的質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)用就高,一般占 2% 左右。 遇到工程造價(jià)高的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,質(zhì)量監(jiān)管收費(fèi)是很高的, 質(zhì)檢部門因要得到該巨大利益,在項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管時(shí)就會(huì)睜一只眼閉一只眼。 相反, 對(duì)于小型房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)低,質(zhì)量監(jiān)管能夠收到的費(fèi)用是很少的,因此,質(zhì)檢部門因得到的利益很少就不屑一顧。 這種收費(fèi)情況會(huì)進(jìn)一步加劇小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量違規(guī)的故意性,因其為質(zhì)量違規(guī)付出的代價(jià)幾乎為零。由此不難發(fā)現(xiàn),政府按收費(fèi)多少采取的質(zhì)量監(jiān)管目前至少還難以滿足所有業(yè)主的質(zhì)量訴求。 因此,這就是房地產(chǎn)消費(fèi)者尋求質(zhì)量監(jiān)管“ 第三方力量” — — —驗(yàn)房師的直接的重要原因,職業(yè)驗(yàn)房師可以彌補(bǔ)政府因監(jiān)管的缺失對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目留下的第三大重要質(zhì)量隱患。

三、驗(yàn)房師擔(dān)當(dāng)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的重任

我國(guó)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的質(zhì)量, 問題多多, 保證房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管機(jī)構(gòu)和質(zhì)量監(jiān)管人員的獨(dú)立性是一個(gè)很好的解決之道。 發(fā)揮驗(yàn)房師的作用,就可以實(shí)現(xiàn)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的目的。 所以,政府相關(guān)部門應(yīng)該積極培育民間驗(yàn)房師, 使他們成為房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋質(zhì)量監(jiān)管的第三方力量。

( 一) 職業(yè)驗(yàn)房師能夠科學(xué)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。 職業(yè)驗(yàn)房師是干什么的呢? 就是受房地產(chǎn)業(yè)主的有償委托,依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)合同和房屋監(jiān)測(cè)檢驗(yàn)委托合同等,借助于科學(xué)知識(shí)、驗(yàn)房工具和專業(yè)技能,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目或其裝修裝飾工程進(jìn)行監(jiān)測(cè)檢驗(yàn),出具科學(xué)規(guī)范的驗(yàn)房報(bào)告的技術(shù)人員。 為保護(hù)房主的合法權(quán)益,驗(yàn)房師要查驗(yàn)房屋的多項(xiàng)內(nèi)容,主要包括查看墻體、查看門窗、檢測(cè)水電管線以

及裝修質(zhì)量等等。 職業(yè)驗(yàn)房師會(huì)根據(jù)查驗(yàn)內(nèi)容和檢測(cè)的情況,科學(xué)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量, 為房主出具一份專業(yè)的房屋質(zhì)量查驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告。 驗(yàn)房師是復(fù)合型人才,集知識(shí)的集成性、技術(shù)的專業(yè)性以及能力的復(fù)合性為一體, 合格的驗(yàn)房師技術(shù)過硬,職業(yè)嚴(yán)謹(jǐn),誠(chéng)實(shí)守信,填補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)質(zhì)量科學(xué)監(jiān)管的漏洞。

( 二) 驗(yàn)房師監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量完全可行必要。 驗(yàn)房師自 2004 年以后不斷涌現(xiàn),短短 10 年時(shí)間獲得迅速發(fā)展,家裝公司、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站所、物業(yè)服務(wù)等房地產(chǎn)領(lǐng)域里的企業(yè),爭(zhēng)先恐后進(jìn)入該行業(yè), 開展專業(yè)或兼業(yè)服務(wù)。 當(dāng)前構(gòu)成我國(guó)驗(yàn)房師從業(yè)人員有建筑、 房地產(chǎn)領(lǐng)域的各類工程師,遍布全國(guó) 26 個(gè)省區(qū),人數(shù)上百萬。 這些驗(yàn)房師專業(yè)人才,驗(yàn)房業(yè)務(wù)量大,收入可觀, 年收入多在 12 萬元左右, 工作積極性高。 所以,加強(qiáng)驗(yàn)房行業(yè)培訓(xùn), 大力培育獨(dú)立于政府房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管部門之外的職業(yè)驗(yàn)房師是當(dāng)務(wù)之急。

作者：陳林杰 梁慷

來源：萬方數(shù)據(jù)