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北京 （樓盤）辦公樓市場的新金主來了。

近兩年來，TMT(科技、新媒體、電信)行業(yè)在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”政策下飛速發(fā)展，北京對高端人才的吸引力和中國科技創(chuàng)新中心的地位，使得TMT企業(yè)集聚北京，并成為北京辦公樓市場的需求主力。隨著房價進(jìn)入上行通道，還有不少資金充裕的TMT公司選擇了購買辦公樓用于自用，同時以期資產(chǎn)保值。

隨著新的需求出現(xiàn)，作為供給方的產(chǎn)業(yè)園和聯(lián)合辦公都迎來了新的機(jī)會。

最活躍的買家

今年春節(jié)后，在房價上漲的過程中，一些買家悄然進(jìn)場?！拔抑赖囊粋€科技公司，拿了C輪融資，看租金上漲快，立即出手買下了自用的辦公樓?！比涨埃本┘呜S達(dá)資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行董事汪浩對第一財(cái)經(jīng)記者透露，今年以來資產(chǎn)價格上漲，對于做實(shí)體的企業(yè)來說誘惑頗大，不少拿到投資之后的新興行業(yè)企業(yè)考慮購買辦公樓。

盡管汪浩從事地產(chǎn)開發(fā)和資管多年，但談起今年科技企業(yè)對買樓的熱情，他依然有些驚訝。他當(dāng)時并不知道，他所觀察到的趨勢，次日就在地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的報(bào)告中有了數(shù)據(jù)支撐。 “TMT企業(yè)近年來是北京大宗辦公樓投資交易最活躍的買家類型之一，而不動產(chǎn)對TMT企業(yè)的戰(zhàn)略價值以及自用型買家可獲得的融資和政策鼓勵，更加刺激TMT企業(yè)的投資需求。”總部位于 美國洛杉磯的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)與投資公司世邦魏理仕(CBRE，紐交所：CBG)在其北京辦公室發(fā)布的一份報(bào)告這樣寫道。

這份題為《“創(chuàng)”北京——TMT辦公樓用戶的企業(yè)不動產(chǎn)策略發(fā)展趨勢》的報(bào)告總結(jié)稱，北京集聚了國內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的教育和科研資源，這是TMT行業(yè)聚集的基礎(chǔ)。北京政府在企業(yè)登記和管理制度改革、稅收和財(cái)政支持，以及吸引和安排人才落戶等方面都做出巨大努力，并在全國起到帶頭作用，為TMT企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了更寬松更有效率的政策環(huán)境。另外，不斷完善的創(chuàng)新環(huán)境, 更多元的融資途徑,都吸引著TMT行業(yè)在北京安家落戶。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天在報(bào)告發(fā)布會上對第一財(cái)經(jīng)等媒體記者表示，近幾年科技發(fā)展和消費(fèi)市場日趨成熟，人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)等技術(shù)的發(fā)展為行業(yè)創(chuàng)造了新的拓展領(lǐng)域，未來TMT行業(yè)還將迎來新的增長點(diǎn)，北京作為中國科創(chuàng)中心也將持續(xù)吸引著TMT企業(yè)集聚。他預(yù)測，TMT企業(yè)近幾年不僅是北京市場最活躍的租戶行業(yè)，他們對優(yōu)質(zhì)辦公樓總體新增需求的貢獻(xiàn)度也遠(yuǎn)超國內(nèi)其他城市。在國家“雙創(chuàng)”政策和北京產(chǎn)業(yè)升級的大背景下，TMT企業(yè)在北京辦公樓市場需求“主引擎”的作用將日趨加強(qiáng)。

產(chǎn)業(yè)園、聯(lián)合辦公互相搶生意

TMT買家活躍，利好辦公物業(yè)開發(fā)商和運(yùn)營商。世邦魏理仕在報(bào)告中稱，在過去幾年北京傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓可租面積稀缺的情況下，可提供大面積辦公空間的新興商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了大型TMT企業(yè)更多的關(guān)注。而在類型選擇上，辦公空間策略趨勢靈活性和協(xié)作性成為TMT企業(yè)辦公空間管理策略的核心訴求，共享辦公模式也越來越受到TMT企業(yè)的認(rèn)可和采納。

這對產(chǎn)業(yè)園區(qū)和聯(lián)合辦公來說是個不錯的消息。相對傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在試圖經(jīng)過更為專業(yè)的“技術(shù)”來吸引客戶。汪浩對記者透露，嘉豐達(dá)的模式是把握城市更新和產(chǎn)業(yè)升級的大趨勢，結(jié)合區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，將原有的園區(qū)進(jìn)行重新定位、改造升級，一方面是產(chǎn)品形態(tài)上的升級，比如之前大部分園區(qū)是那種老式的廠房，現(xiàn)在是辦公樓、研發(fā)樓;另一方面是產(chǎn)業(yè)類型上的升級，比如以前的產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)主要是勞動密集型的加工業(yè)或者資源密集型的制造業(yè)企業(yè)，現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)園有高科技企業(yè)、生物醫(yī)藥類、IT技術(shù)類、信息類等等。另外，與聯(lián)合辦公入駐企業(yè)不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要面對的是中等規(guī)模、經(jīng)營相對穩(wěn)定的中型企業(yè)。吸引這些企業(yè)并不容易。汪浩稱，與聯(lián)合辦公入駐企業(yè)不分行業(yè)不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位，甚至在建設(shè)前就需要提前了解哪些產(chǎn)業(yè)未來三五年有發(fā)展。

前兩年炙手可熱的聯(lián)合辦公經(jīng)過一段時間的發(fā)展，呈現(xiàn)出過剩趨勢。面對越來越激烈的競爭，一些聯(lián)合辦公公司開始探索新的路徑。去年成立的優(yōu)客工場上月宣布成為某加速器的戰(zhàn)略投資者。對此，毛大慶對記者解釋稱，這意味著優(yōu)客工場在共享辦公空間的基礎(chǔ)上，通過拓展融資、創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目加速孵化等業(yè)務(wù)延伸產(chǎn)業(yè)鏈。延伸產(chǎn)業(yè)化、實(shí)現(xiàn)“平臺化”，目的都是為了增強(qiáng)對入駐企業(yè)的吸引力。

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