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雖然沒(méi)有擠進(jìn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅“四小龍”里，但濟(jì)南的房?jī)r(jià)今年異軍突起，甚至超過(guò)了沿海城市青島，可也是不爭(zhēng)的事實(shí)了。

大家急著貸款排房號(hào)的同時(shí)，也在想問(wèn)一句，這是為了啥?

3、4線城市去庫(kù)存造就了濟(jì)南的樓市盛世？

其實(shí)一句老生常談就夠了：今天的樓市歸根結(jié)底還是貨幣現(xiàn)象。

哪里的房子賣(mài)得火了，無(wú)非是信貸杠桿加在了哪里。

可是，杠桿為啥今天加到了濟(jì)南樓市的爐子下面呢?

別急，我們看一個(gè)有意思的現(xiàn)象：

“農(nóng)村包圍城市”

今天年初，全國(guó)樓市政策大方向是去庫(kù)存。確切地說(shuō)，是三、四線城市去庫(kù)存，打存量房的殲滅戰(zhàn)。有媒體梳理過(guò)，截至到今年2月，全國(guó)就有60多個(gè)城市出臺(tái)了樓市去庫(kù)存新政，山東、安徽、四川、浙江、福建等省的城市居多。去庫(kù)存的政策包括動(dòng)輒數(shù)千到十幾萬(wàn)的契稅、貨幣補(bǔ)貼，乃至落戶(hù)優(yōu)惠。此后，樓市去庫(kù)存政策又在一些省份全省推開(kāi)。

這場(chǎng)殲滅戰(zhàn)打得是否徹底、堅(jiān)決今天很難評(píng)價(jià)，但樓市新政的風(fēng)向標(biāo)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響一定是有的，而且還很大：

樓市去庫(kù)存，其實(shí)無(wú)異于在說(shuō)，這個(gè)地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)在跌了，土地升值失信。

我國(guó)樓市向來(lái)是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的，如此一來(lái)，當(dāng)?shù)氐耐梁纻冞€敢在家鄉(xiāng)置業(yè)么?

3、4線城市去庫(kù)存造就了濟(jì)南的樓市盛世？

而濟(jì)南的房?jī)r(jià)，鄭州的房?jī)r(jià)，以及今年炒得火熱的二線城市“四小龍”合肥、南京、蘇州、廈門(mén)的房?jī)r(jià)，大約都是從這個(gè)前后開(kāi)始加溫的。

拋開(kāi)地王帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素，如果將上述三、四線城市去庫(kù)存殲滅戰(zhàn)打得比較狠的區(qū)域，與今年房?jī)r(jià)漲得比較兇的二線城市做一個(gè)比對(duì)，你會(huì)驚人地發(fā)現(xiàn)，幾乎每一個(gè)房?jī)r(jià)飆漲的二線城市都被一片去庫(kù)存的“村級(jí)市”包圍著。

3、4線城市去庫(kù)存造就了濟(jì)南的樓市盛世？

拿濟(jì)南來(lái)說(shuō)事：

中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布百城價(jià)格指數(shù)顯示，濟(jì)南新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.8%，位列100個(gè)城市中的第七位，這是近四年濟(jì)南房?jī)r(jià)漲得最快的一個(gè)月，也是濟(jì)南新建住宅價(jià)格歷史上首次超過(guò)9000元/平米，并且超越青島成為山東房?jī)r(jià)最貴的城市。

可與此同時(shí)，濟(jì)南周邊的魯西、魯南大部分地區(qū)，除了聊城、淄博房?jī)r(jià)小幅上漲外，濰坊新建住宅價(jià)格出現(xiàn)下降，德州、菏澤則環(huán)比持平。

看到這里，大家是否有所頓悟呢：哪里的縣域樓市殲滅戰(zhàn)越徹底，口號(hào)叫得越響，哪里的二線中心城市房?jī)r(jià)便漲得越兇狠。

這很符合那條政策：讓農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，只不過(guò)襠扯得大了一點(diǎn)。

異地購(gòu)房避險(xiǎn)

一個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，今天注定與投資與消費(fèi)杠桿的加推有關(guān)。如果這個(gè)城市并沒(méi)有地王出現(xiàn)，那么就是消費(fèi)信貸助推了。直白地說(shuō)，有大量消費(fèi)者在這個(gè)城市貸款購(gòu)房。

而毫不諱言，這一次樓市漲價(jià)潮的推動(dòng)者，是農(nóng)民。

再確切點(diǎn)說(shuō)，是農(nóng)民階層中的富裕階層，絕不是農(nóng)民工。

3、4線城市去庫(kù)存造就了濟(jì)南的樓市盛世？

從三、四線城市去庫(kù)存開(kāi)始，異地購(gòu)房投資避險(xiǎn)這個(gè)主題，就與今年樓市冷暖掛上鉤了。特別是三、四線城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村一級(jí)的購(gòu)房者，來(lái)到二線中心城市避險(xiǎn)買(mǎi)房，幾乎成為潮流。

那城里人或許很想知道，農(nóng)村人今天避的什么險(xiǎn)，為何又盯上了城里人的房子?

答案說(shuō)到這里已經(jīng)很簡(jiǎn)單了：

三、四線的樓市神話已破滅，而一線城市的房?jī)r(jià)又消費(fèi)不起，大家只能來(lái)到二線城市。

毫不夸張地說(shuō)，在人民幣超發(fā)量接近200%的情況下，城市中的富裕人群早已到海外投資避險(xiǎn)了，難道還不允許鄉(xiāng)下的有錢(qián)人來(lái)蹭蹭城里的金九銀十?

當(dāng)然，不是每個(gè)二線城市都能符合要求，今天要成為異地購(gòu)房投資避險(xiǎn)的二線城市，還需要滿(mǎn)足三個(gè)條件：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、信貸優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

很湊巧，濟(jì)南全都符合。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，在山東，濟(jì)南是特大型城市，又有省會(huì)頭銜，加之高鐵、高速公路上的便利，對(duì)于魯中、魯西南、魯北地區(qū)的購(gòu)房者都有吸引力。

其二，濟(jì)南房?jī)r(jià)雖然今年連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲，但是2015年卻也經(jīng)歷了同比連降一年的低迷期。這對(duì)于剛需購(gòu)房者與投資者而言，正是抄底的絕好契機(jī)。

其三，今天銀行的信貸政策在三、四線城市收緊，卻在二線城市逐步放寬，信貸杠桿這一收一放，猶如鞭策一般，驅(qū)趕著購(gòu)房者來(lái)到信貸洼地上來(lái)，濟(jì)南恰好也符合這個(gè)條件。

因此，從托市的角度講，濟(jì)南有房的城里人是不是要感謝一下農(nóng)民兄弟呢?

警惕政策市的傳導(dǎo)效應(yīng)

今天，正是三、四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存，造就了一個(gè)個(gè)新的“溫州炒房團(tuán)”，炒房團(tuán)所向之處，帶去新的購(gòu)房剛需，也帶來(lái)新的信貸杠桿。然而，樓市農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)力向城市轉(zhuǎn)移，雖然帶來(lái)了個(gè)別城市的樓市升溫，卻也幾乎透支大部分三、四線城市的潛在購(gòu)買(mǎi)力。

至于土豪們今天能否逆襲城里人，成功購(gòu)房保值避險(xiǎn)，今天仍是未知數(shù)。畢竟，樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)正一級(jí)一級(jí)隨著政策自下而上傳導(dǎo)，下一波樓市新政是否將對(duì)準(zhǔn)二線城市，信貸杠桿又是否會(huì)戛然收緊，政策在博弈，市場(chǎng)在觀望。

對(duì)于最近耐不住熱鬧，準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的人，筆者借用樓市分析師劉德科的一句話結(jié)尾以作提醒：

“如果有一天你要賣(mài)掉，賣(mài)給誰(shuí)?難度會(huì)不會(huì)很高?如果你覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題，那就買(mǎi)吧。”

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