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雖然沒有擠進二線城市房價漲幅“四小龍”里，但濟南的房價今年異軍突起，甚至超過了沿海城市青島，可也是不爭的事實了。

大家急著貸款排房號的同時，也在想問一句，這是為了啥?

3、4線城市去庫存造就了濟南的樓市盛世？

其實一句老生常談就夠了：今天的樓市歸根結(jié)底還是貨幣現(xiàn)象。

哪里的房子賣得火了，無非是信貸杠桿加在了哪里。

可是，杠桿為啥今天加到了濟南樓市的爐子下面呢?

別急，我們看一個有意思的現(xiàn)象：

“農(nóng)村包圍城市”

今天年初，全國樓市政策大方向是去庫存。確切地說，是三、四線城市去庫存，打存量房的殲滅戰(zhàn)。有媒體梳理過，截至到今年2月，全國就有60多個城市出臺了樓市去庫存新政，山東、安徽、四川、浙江、福建等省的城市居多。去庫存的政策包括動輒數(shù)千到十幾萬的契稅、貨幣補貼，乃至落戶優(yōu)惠。此后，樓市去庫存政策又在一些省份全省推開。

這場殲滅戰(zhàn)打得是否徹底、堅決今天很難評價，但樓市新政的風向標對當?shù)厥袌龅挠绊懸欢ㄊ怯械模疫€很大：

樓市去庫存，其實無異于在說，這個地方的房價已經(jīng)在跌了，土地升值失信。

我國樓市向來是“買漲不買跌”的，如此一來，當?shù)氐耐梁纻冞€敢在家鄉(xiāng)置業(yè)么?

3、4線城市去庫存造就了濟南的樓市盛世？

而濟南的房價，鄭州的房價，以及今年炒得火熱的二線城市“四小龍”合肥、南京、蘇州、廈門的房價，大約都是從這個前后開始加溫的。

拋開地王帶動房價上漲的因素，如果將上述三、四線城市去庫存殲滅戰(zhàn)打得比較狠的區(qū)域，與今年房價漲得比較兇的二線城市做一個比對，你會驚人地發(fā)現(xiàn)，幾乎每一個房價飆漲的二線城市都被一片去庫存的“村級市”包圍著。

3、4線城市去庫存造就了濟南的樓市盛世？

拿濟南來說事：

中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布百城價格指數(shù)顯示，濟南新建住宅價格環(huán)比上漲3.8%，位列100個城市中的第七位，這是近四年濟南房價漲得最快的一個月，也是濟南新建住宅價格歷史上首次超過9000元/平米，并且超越青島成為山東房價最貴的城市。

可與此同時，濟南周邊的魯西、魯南大部分地區(qū)，除了聊城、淄博房價小幅上漲外，濰坊新建住宅價格出現(xiàn)下降，德州、菏澤則環(huán)比持平。

看到這里，大家是否有所頓悟呢：哪里的縣域樓市殲滅戰(zhàn)越徹底，口號叫得越響，哪里的二線中心城市房價便漲得越兇狠。

這很符合那條政策：讓農(nóng)民進城買房，只不過襠扯得大了一點。

異地購房避險

一個城市房價上漲，今天注定與投資與消費杠桿的加推有關。如果這個城市并沒有地王出現(xiàn)，那么就是消費信貸助推了。直白地說，有大量消費者在這個城市貸款購房。

而毫不諱言，這一次樓市漲價潮的推動者，是農(nóng)民。

再確切點說，是農(nóng)民階層中的富裕階層，絕不是農(nóng)民工。

3、4線城市去庫存造就了濟南的樓市盛世？

從三、四線城市去庫存開始，異地購房投資避險這個主題，就與今年樓市冷暖掛上鉤了。特別是三、四線城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村一級的購房者，來到二線中心城市避險買房，幾乎成為潮流。

那城里人或許很想知道，農(nóng)村人今天避的什么險，為何又盯上了城里人的房子?

答案說到這里已經(jīng)很簡單了：

三、四線的樓市神話已破滅，而一線城市的房價又消費不起，大家只能來到二線城市。

毫不夸張地說，在人民幣超發(fā)量接近200%的情況下，城市中的富裕人群早已到海外投資避險了，難道還不允許鄉(xiāng)下的有錢人來蹭蹭城里的金九銀十?

當然，不是每個二線城市都能符合要求，今天要成為異地購房投資避險的二線城市，還需要滿足三個條件：區(qū)位優(yōu)勢、信貸優(yōu)勢、價格優(yōu)勢。

很湊巧，濟南全都符合。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，在山東，濟南是特大型城市，又有省會頭銜，加之高鐵、高速公路上的便利，對于魯中、魯西南、魯北地區(qū)的購房者都有吸引力。

其二，濟南房價雖然今年連續(xù)7個月環(huán)比上漲，但是2015年卻也經(jīng)歷了同比連降一年的低迷期。這對于剛需購房者與投資者而言，正是抄底的絕好契機。

其三，今天銀行的信貸政策在三、四線城市收緊，卻在二線城市逐步放寬，信貸杠桿這一收一放，猶如鞭策一般，驅(qū)趕著購房者來到信貸洼地上來，濟南恰好也符合這個條件。

因此，從托市的角度講，濟南有房的城里人是不是要感謝一下農(nóng)民兄弟呢?

警惕政策市的傳導效應

今天，正是三、四線城市房地產(chǎn)去庫存，造就了一個個新的“溫州炒房團”，炒房團所向之處，帶去新的購房剛需，也帶來新的信貸杠桿。然而，樓市農(nóng)村購買力向城市轉(zhuǎn)移，雖然帶來了個別城市的樓市升溫，卻也幾乎透支大部分三、四線城市的潛在購買力。

至于土豪們今天能否逆襲城里人，成功購房保值避險，今天仍是未知數(shù)。畢竟，樓市泡沫的風險正一級一級隨著政策自下而上傳導，下一波樓市新政是否將對準二線城市，信貸杠桿又是否會戛然收緊，政策在博弈，市場在觀望。

對于最近耐不住熱鬧，準備貸款買房的人，筆者借用樓市分析師劉德科的一句話結(jié)尾以作提醒：

“如果有一天你要賣掉，賣給誰?難度會不會很高?如果你覺得沒問題，那就買吧?！?/p>

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