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2016年9月6日，由歐派家居與新浪家居聯(lián)合發(fā)起的2016年大型設(shè)計(jì)師文化交流活動(dòng)“匠心筑家·世界傳承”——設(shè)計(jì)與“智”造探尋之旅第三站在被譽(yù)為歐亞大陸橋明珠的哈爾濱隆重拉開帷幕，克而瑞信息集團(tuán)沈陽(yáng)研究中心總經(jīng)理王殿泉先生現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布《東北房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)報(bào)告》，利用有效調(diào)查數(shù)據(jù)從宏觀市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、商品住宅市場(chǎng)等多維度深度解析東北房地產(chǎn)市場(chǎng)，以下是他的演講實(shí)錄。

王殿泉：在整個(gè)地產(chǎn)，傳統(tǒng)意義上說東北經(jīng)濟(jì)區(qū)不單單是包括的東北三省，還包括了內(nèi)蒙古自治區(qū)的東二盟三市，葫蘆島市、興安盟、錫林郭勒盟、通遼市和赤峰市，東北作為整個(gè)共和國(guó)長(zhǎng)子來說，從解放到現(xiàn)在，國(guó)家對(duì)東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都投入了很大的精力，在2003年的時(shí)候，國(guó)務(wù)院提出了振興東北老工業(yè)基地的規(guī)劃，經(jīng)過了十年，也就是在2013年的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)增速回落，出現(xiàn)了一個(gè)斷崖式的下滑，也就是在那一年，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了下滑，房地產(chǎn)進(jìn)入低迷期。在這種情況下，我們還是要持續(xù)的對(duì)東北經(jīng)濟(jì)進(jìn)行振興，這里面需要國(guó)家的一個(gè)助力。國(guó)家在整個(gè)的振興目標(biāo)這塊希望東北地區(qū)出現(xiàn)全面的振興，在整個(gè)2003年一直到2010年以來，東北是出臺(tái)了很多的一系列的規(guī)劃政策，終于在今年的8月份國(guó)家重新制定了振興東北方案的落地，這里面明確了127個(gè)重大項(xiàng)目，并且整個(gè)投資規(guī)模在1.6萬億，整個(gè)東北經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是東北房地產(chǎn)的發(fā)展。

克而瑞信息集團(tuán)沈陽(yáng)研究中心總經(jīng)理王殿泉先生現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布《東北房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)報(bào)告》

東北的宏觀市場(chǎng)介紹

整個(gè)在今年的上半年，全國(guó)的GDP增速是達(dá)到了同比增長(zhǎng)的6.7%，這里面黑龍江省、吉林省都是出現(xiàn)了同比增速，黑龍江是比增速達(dá)到了5.7%，而吉林省同比增速達(dá)到了6.7%，而遼寧省成為全國(guó)的唯一一個(gè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，它的增速是-1%。

財(cái)政收入，上半年，全國(guó)地方財(cái)政收入同比增長(zhǎng)4.1%，這里面遼寧省出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑，是負(fù)增長(zhǎng)，-18.6%，吉林省、黑龍江省也都是正增長(zhǎng)，雖然增長(zhǎng)的速度減緩。

固定資產(chǎn)投資，就是房地產(chǎn)這邊的投資，全國(guó)同比增長(zhǎng)也是9%，這里面遼寧省是出現(xiàn)了一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)，同比下滑達(dá)到-58.1%，吉林和黑龍江，黑龍江是6%，吉林是4.3%。

進(jìn)出口總額，全國(guó)上半年進(jìn)出口總額都是負(fù)增長(zhǎng)，東北三省這邊也都是相應(yīng)的出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，黑龍江省負(fù)增長(zhǎng)是最高達(dá)到了-36%。

人均可支配收入，大家可以看到，之前所有的經(jīng)濟(jì)都是出現(xiàn)一個(gè)下滑的態(tài)勢(shì)，但是只有在人均可支配收入出現(xiàn)了一個(gè)上漲。整個(gè)的全國(guó)同比增長(zhǎng)8%，而遼寧、黑龍江、沈陽(yáng)全部都是正增長(zhǎng)，現(xiàn)在政府是比較難的，老百姓現(xiàn)在是比較寬松的。

人口這邊，全國(guó)的人口總數(shù)是出現(xiàn)了一個(gè)上行，而東北地區(qū)由于出生人口率的下降，人口的整體情況是下滑的態(tài)勢(shì)，其中黑龍江下滑是最明顯的。

在整個(gè)上半年，國(guó)家出臺(tái)了很多的房地產(chǎn)政策，這里邊有關(guān)于契稅，有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的，有關(guān)棚戶區(qū)改造的，這些利好的政策，全部都是以化解現(xiàn)有的庫(kù)存為重點(diǎn)的一個(gè)方向。

總結(jié)來看，東北三省是遼寧上半年整體處于負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而黑龍江和吉林還是正增長(zhǎng)，雖然說增速放緩，人口指標(biāo)來說，僅有吉林省稱上升態(tài)度，黑龍江和吉林都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)政策的頻出，也是以去庫(kù)存為主，去庫(kù)存的作用凸顯，這些是整個(gè)東北的一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。

東北地區(qū)上半年土地市場(chǎng)情況

上半年前8個(gè)月，東北地區(qū)所有的經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)114幅，同比增長(zhǎng)8.57%。政府的財(cái)政收入主要來源，還是以土地交易和土地出讓為主。這邊土地供應(yīng)還是呈上漲趨勢(shì)。土地成交整個(gè)2016年前8個(gè)月，同比是下滑的，達(dá)到了19%，成交主力也是3月、5月和8月。在現(xiàn)有壓力下，開發(fā)區(qū)拿地還是比較謹(jǐn)慎的，在整個(gè)市場(chǎng)庫(kù)存比較大的情況下，開發(fā)商還是持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

就整體的交易來看，整體的土地的成交價(jià)格是呈上升的態(tài)勢(shì)。哈爾濱的土地情況，哈爾濱主要集中在1月和6月，整個(gè)是前6個(gè)月，供地達(dá)到了將近30幅，當(dāng)中從排名可以看到，整體是平房區(qū)供地是比較火熱的。

對(duì)土地這邊做一個(gè)小結(jié)，就是近5年來說，土地的供應(yīng)是不斷的下降的，成交也是出現(xiàn)了一個(gè)下滑的態(tài)勢(shì)，主要還是因?yàn)檎w的市場(chǎng)庫(kù)存壓力比較大，企業(yè)拿地相對(duì)比較謹(jǐn)慎一些。在2016年上半年，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)回暖的態(tài)勢(shì)，土地的成交量才有所上升，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到2013年之前的態(tài)勢(shì)。

商品住宅市場(chǎng)

東北地區(qū)的商品住宅供求情況，2014年以前整體的供應(yīng)都是大于成交的，在2015年開始出現(xiàn)了一個(gè)逆轉(zhuǎn)，就是供應(yīng)小于成交，這體現(xiàn)了整體市場(chǎng)當(dāng)中現(xiàn)在的庫(kù)存量還是巨大的。在去庫(kù)存的大的方針政策之下，市場(chǎng)的成交都是在消化以前很多庫(kù)存產(chǎn)品。整個(gè)東北地區(qū)的成交價(jià)格還算是走一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。

成交面積段，2016年前8個(gè)月，還是以70平到90平為主，其次是90平到120平為主，還是以剛需為主。

成交單價(jià)，整體還是以5000到7000的量比較大，7000到9000的成交量也是排在第二位的。性價(jià)比高的產(chǎn)品還是受購(gòu)房者的偏愛。

成交的總價(jià)段，是大概是50萬到80萬的成交量是最大的，其次是50萬以下，80萬以下的產(chǎn)品，在東北還是熱銷的產(chǎn)品。

戶型，因?yàn)闁|北地區(qū)還是以剛需剛改的為主，二房三房產(chǎn)品占主導(dǎo)地位，其他的成交量還是低一些。

哈爾濱上半年的樓市是這樣，整個(gè)哈爾濱市場(chǎng)1到6月，新建商品住宅是336萬平方米，同比增長(zhǎng)了12.5%，二手住宅的成交是292.6萬平方米，同比增長(zhǎng)了24.4%。整體價(jià)格是穩(wěn)中回升的，同比價(jià)格平均上漲了1.1%。這個(gè)在新建商品住宅價(jià)格小幅波動(dòng)上漲，今年1月份起穩(wěn)步上漲，6月份達(dá)到的峰值，各月漲幅分別高于上半年。大家可以看一下，都是呈上漲的態(tài)勢(shì)。二手住宅的價(jià)格在整個(gè)今年的前6個(gè)月，也都是高于同期，達(dá)到了5.9、7.8%，9.4%7.2%，7.3%個(gè)百分點(diǎn)，哈爾濱房地產(chǎn)回暖的勢(shì)頭還是比較明顯的。

在整個(gè)2011年到2015年，整個(gè)東北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)供求失衡的狀態(tài)，市場(chǎng)的庫(kù)存量現(xiàn)在是非常大的，庫(kù)存壓力也是特別大，較全國(guó)其他的區(qū)域時(shí)間較長(zhǎng)。在整個(gè)去庫(kù)存的背景下，供應(yīng)量出現(xiàn)了銳減，成交量有上漲的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)還是以去庫(kù)存為主，整體的從成交面積段和單價(jià)段來看，東北仍然是以剛需的客戶為主要的成交區(qū)間，整體70平到90平，90平到120平的產(chǎn)品依然是占比比較大的。在成交的總價(jià)段來看，80萬以下，兩房和三房的產(chǎn)品，是東北區(qū)域重點(diǎn)城市比較偏愛的戶型。

“匠心筑家·世界傳承”——設(shè)計(jì)與“智”造探尋之旅落地哈爾濱

總而言之，東北地區(qū)是現(xiàn)在作為共和國(guó)的長(zhǎng)子，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)需要振興，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)的振興也要依靠房地產(chǎn)行業(yè)的振興，房地產(chǎn)行業(yè)的振興就需要我們所有的從業(yè)者，包括房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者大家共同的努力，在國(guó)家的大政策的支持下，才能夠使東北的房地產(chǎn)，東北的經(jīng)濟(jì)重新崛起，重新亮劍，謝謝大家。

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