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溯源高價(jià)地

今年以來(lái)頻繁出現(xiàn)的高溢價(jià)土地已經(jīng)開(kāi)始引起各方重視并進(jìn)行預(yù)警。

究其原因，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)與需求難以形成平衡，且去年下半年以來(lái)逐步放開(kāi)的信貸與貨幣政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫更添一份助力。

這也令房?jī)r(jià)脫離單純供需關(guān)系的影響，走高的地價(jià)開(kāi)始對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的正向傳導(dǎo)。

但回溯往年，高溢價(jià)土地實(shí)現(xiàn)解套實(shí)則并不能適用于所有項(xiàng)目案例中，高溢價(jià)土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期中，也常常因延緩入市而遭遇資金壓力。

導(dǎo)讀

銷售回暖令房企資金面寬裕，而上半年信貸政策寬松是高價(jià)地更大的推手，不僅讓房企（間接）得到更多個(gè)人按揭貸款，也讓房企抓住政策窗口，大規(guī)模發(fā)債。此外，通過(guò)與“有錢”的合作方綁定，房企也獲得了更多項(xiàng)目。

撇開(kāi)重重迷霧，其根本原因仍是土地供需的失衡，樓市火爆之下熱點(diǎn)城市去化加快，而土地供應(yīng)不僅沒(méi)有隨之增加，甚至還大幅減少。

這一態(tài)勢(shì)目前仍未被扭轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份高價(jià)地產(chǎn)生最為密集，全國(guó)單宗土地超過(guò)10億元的地塊共計(jì)60宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的達(dá)到45宗；9月前8天，包括上海（樓盤）、佛山（樓盤）、無(wú)錫（樓盤）、東莞（樓盤）等城市，再次連續(xù)出現(xiàn)超過(guò)10宗高溢價(jià)率地塊。

一二線城市高價(jià)地頻出的背后，是地方政府壟斷性的土地供應(yīng)不斷減少；再疊加上半年信貸政策寬松，低成本的資金讓房企在一二線城市展開(kāi)了對(duì)土地的角逐，“地少錢多”之下，房企和相關(guān)合作方普遍高溢價(jià)拿地，上演了一幕幕土地爭(zhēng)霸戰(zhàn)。

一二線“僧多粥少”

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年截至目前，50大房企拿地金額中，合計(jì)高達(dá)5367.26億分布在一二線城市，占比高達(dá)86.6%，而在2015年同期只有75%左右。

房企青睞一二線土地，但這些城市的地塊卻在政府之手調(diào)節(jié)下緩慢推出。以北京（樓盤）為例，進(jìn)入9月，北京住宅用地已經(jīng)“斷供”四個(gè)多月了。

北京市國(guó)土局信息顯示，上次住宅用地的發(fā)布還是在4月29日，這也是北京史上最長(zhǎng)的一次土地供應(yīng)空窗期。

如無(wú)意外，9月20日，北京將重啟宅地供應(yīng)。位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的一宗居住用地當(dāng)日將開(kāi)始掛牌接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)，該地塊全部用于建設(shè)自住型商品住房（最大套型面積90平方米），銷售限價(jià)為23000元/平方米（含全裝修成本）。

即便如此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，該地塊最終成交價(jià)仍會(huì)很高。“北京土地稀缺，使大量房企持幣待購(gòu)，只要有住宅類土地出讓，都肯定會(huì)是高價(jià)地。”

四個(gè)月的“斷糧”并不是北京“沒(méi)地了”，而是北京在今年的土地供應(yīng)上施行嚴(yán)控，這對(duì)房企形成了一個(gè)預(yù)期：北京的地拿一塊少一塊。

《北京市2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，今年北京全市國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4100公頃，相比2015年減少了500公頃，這是北京供地計(jì)劃自2011年以來(lái)連續(xù)5年下降。其中新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2250公頃。

另外，Wind土地交易數(shù)據(jù)顯示，上海供應(yīng)土地占地面積已經(jīng)連續(xù)28個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，2016年1-5月同比減少逾40%。

不僅一線城市，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的二線城市也存在土地供應(yīng)減少的現(xiàn)象。以南京（樓盤）為例，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年前八個(gè)月該市經(jīng)營(yíng)性用地成交面積為178.20萬(wàn)平方米，不到去年全年的一半；成交金額為770.1億元，接近去年全年金額772.2億元。

前八月，南京主城區(qū)供地254.76公頃，僅占全年供地計(jì)劃的39.2%，接下來(lái)的四個(gè)月里將有充足的土地供應(yīng)，這或許將讓南京土地市場(chǎng)有所降溫。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，本輪中國(guó)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)超預(yù)期上漲的關(guān)鍵原因，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新房開(kāi)工面積連續(xù)下滑的情況下，總體供應(yīng)出了問(wèn)題。

他指出，2014年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期看淡，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備和開(kāi)工面積都大幅度下滑，在房地產(chǎn)政策回暖之后，出現(xiàn)了一二線城市需求旺盛，庫(kù)存告急，這激化了上漲預(yù)期。與此同時(shí)，地方政府的土地供應(yīng)并沒(méi)有跟上。

地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的傳導(dǎo)效應(yīng)，“面粉貴過(guò)面包”推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。方正證券(601901,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，高價(jià)地的集中出現(xiàn)，改變了居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期， 預(yù)期會(huì)影響消費(fèi)行為，刺激改善、投資、投機(jī)需求，從而推高房?jī)r(jià)。

高價(jià)地金融化

在土地供應(yīng)被政府壟斷之下，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，高溢價(jià)拿地，錢從哪來(lái)？從上半年房企的財(cái)報(bào)來(lái)看，今年房企們普遍“不差錢”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年首七個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金79881億元，同比增長(zhǎng)15.3%。從總量上看，貨幣政策的寬松和銷售回暖，令房企資金面寬裕。

中指院數(shù)據(jù)顯示，其研究的30家代表房企2016年上半年銷售額增長(zhǎng)率均值達(dá)67.4%，銷售回款極大補(bǔ)充了房企的現(xiàn)金流。

上半年信貸政策寬松則是更大的推手，不僅讓房企（間接）得到更多個(gè)人按揭貸款，也讓房企抓住政策窗口，大規(guī)模發(fā)債。

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月26日，房企公司債融資規(guī)模達(dá)6534.6億元，平均利率為5.16%，公司債總額為2015年全年金額的151%。

陽(yáng)光城(000671,股吧)、首創(chuàng)、融創(chuàng)這三家房企今年前八個(gè)月拿下了大量高溢價(jià)地，這與其城市戰(zhàn)略有關(guān)。中指院數(shù)據(jù)顯示，三家企業(yè)100%以上的高溢價(jià)地塊金額占比分別為72.9%、89.3%、60.4%，主要分布在企業(yè)新拓區(qū)域，包括上海、東莞、成都、杭州（樓盤）、福州（樓盤）等城市。

今年首8個(gè)月，這三家房企的發(fā)債規(guī)模分別為73億元、100億元、149億元，其中融創(chuàng)和首創(chuàng)今年首8個(gè)月的發(fā)債金額已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)其2015年全年的發(fā)債規(guī)模。

在銷售回款和發(fā)債等資金補(bǔ)充現(xiàn)金流外，通過(guò)與“有錢”的合作方綁定，房企也獲得了更多項(xiàng)目。

在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，“高價(jià)地?？汀饼埞獾禺a(chǎn)管理層就表示，在深圳單家拿地壓力非常大，合作是非常有必要的。龍光和平安是非常好的戰(zhàn)略合作伙伴，不僅是拿地合作，還有開(kāi)發(fā)貸、按揭貸，合作是整體性的，互相支持，互惠互利。

今年6月，龍光以140億元拿下當(dāng)時(shí)的全國(guó)總價(jià)最高地塊，而當(dāng)時(shí)其市值不過(guò)約127億，浙商銀行、平安大華等合作方為龍光提供了資金支持。

中指院研究指出，龍光、中南等房企在發(fā)債之外憑借在本地深耕的品牌影響力、開(kāi)發(fā)實(shí)力和精準(zhǔn)投資布局，大量引入房企、資金等合作方解決拿地資金壓力；而像招商蛇口、首開(kāi)、金茂這樣具有國(guó)企背景的房企，資金優(yōu)勢(shì)及組建聯(lián)合體等形式能夠分散其拿高價(jià)地的資金壓力，正榮、時(shí)代則主要尋求基金、信托合作等前期融資方式。

也有房企在拿地時(shí)“孤軍奮戰(zhàn)”，拿下高價(jià)地后引入合作伙伴以減輕資金鏈壓力。例如，在信達(dá)拍得上海新江灣城地塊之后，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)參與該地塊合作開(kāi)發(fā)。

但在金融機(jī)構(gòu)和相關(guān)監(jiān)管層紛紛收緊融資鏈條的情況下，房企今后前期融資面臨縮減。中指院研究認(rèn)為，部分高杠桿、投資支出大、現(xiàn)金流緊張的中小房企需謹(jǐn)慎并重點(diǎn)防范，一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期或?qū)⒚媾R資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

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