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又到統(tǒng)計(jì)局公布上月數(shù)據(jù)的時(shí)候了，今天（9月13日）公布的前8月數(shù)據(jù)，可以說(shuō)有好消息有壞消息，當(dāng)然壞消息更多。

又到統(tǒng)計(jì)局公布上月數(shù)據(jù)的時(shí)候了，今天（9月13日）公布的前8月數(shù)據(jù)，可以說(shuō)有好消息有壞消息，當(dāng)然壞消息更多，在一二線城市恐慌的刺激下，所以數(shù)據(jù)表現(xiàn)的更加畸形，好消息是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)本月有所企穩(wěn)。

那么分解一下數(shù)據(jù)：

2016年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%，增速比1-7月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資43076億元，增長(zhǎng)4.8%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為66.9%。

1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積700121萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1-7月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12922萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4632億元，增長(zhǎng)7.9%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷售和待售情況

1-8月份，商品房銷售面積87451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，增速比1-7月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

在漲幅的大數(shù)據(jù)下，隱藏了幾組不妙的數(shù)據(jù)趨勢(shì)：

首先，看看實(shí)際單月成交數(shù)據(jù)如何。

從數(shù)據(jù)看，8月單月商品房銷售面積是1.169億平米，其中住宅是1億平米，單獨(dú)數(shù)據(jù)看，同比上漲幅度為19%.漲幅已經(jīng)難以維持之前的高位。

整體看，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆依然在持續(xù)，簡(jiǎn)單計(jì)算均價(jià)看，8月住宅成交均價(jià)達(dá)到了7521元每平米，環(huán)比上漲了1.3%.

其次，地王潮持續(xù)下的幾個(gè)可怕影響。

從新開(kāi)工面積看，漲幅繼續(xù)明顯放緩：影響投資，土地購(gòu)置出現(xiàn)背離，金額漲幅超過(guò)購(gòu)置面積。

1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12922萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4632億元，增長(zhǎng)7.9%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

房屋新開(kāi)工面積106834萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.2%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

房企購(gòu)入土地金融漲幅加速，而面積降幅加速。證明了房企購(gòu)入了過(guò)多的一二線城市土地，高單價(jià)、高總價(jià)土地購(gòu)入過(guò)多。

1、開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢。2016年來(lái)支撐房地產(chǎn)投資的施工數(shù)據(jù)回落。

2、國(guó)企搶地王，地價(jià)高漲，導(dǎo)致入市節(jié)奏放緩，房?jī)r(jià)漲幅低于地王要求。

地價(jià)高于房?jī)r(jià)，影響了新開(kāi)發(fā)節(jié)奏，一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應(yīng)的積極性不高、而三四線庫(kù)存依然高位，這些因素導(dǎo)致去庫(kù)存難度加大。

第三，庫(kù)存降速明顯放緩。

整體看，從全國(guó)看，庫(kù)存結(jié)構(gòu)去化非常不均衡，反而是之前庫(kù)存較少的一二線城市成為了去庫(kù)存的主力軍。而庫(kù)存較多的三四線城市，庫(kù)存依然維持或者去化時(shí)代緩慢。

從去庫(kù)存的結(jié)構(gòu)內(nèi)容看，去化的大部分是一二線城市的住宅，商業(yè)地產(chǎn)與其他城市的住宅依然庫(kù)存明顯。

一二線城市地王潮全面出現(xiàn)，惜售現(xiàn)象增加。房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存難度越來(lái)越大，在前期系列政策刺激下，在漲價(jià)的預(yù)期和寬松的信貸政策影響下，庫(kù)存去化，但隨著房?jī)r(jià)高位，按揭信貸短期急增，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。2016年上半年以來(lái)已有多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市的政策開(kāi)始逐步收緊，因城施策仍將繼續(xù)主導(dǎo)下半年全國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展。

資金來(lái)源銀行為主，房企到位資金中購(gòu)房信貸占比刷新歷史紀(jì)錄。

1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增速比1-7月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

其他資金45294億元，增長(zhǎng)34.1%。在其他資金中，定金及預(yù)收款25656億元，增長(zhǎng)29.7%；個(gè)人按揭貸款15395億元，增長(zhǎng)52.2%。

2016年前7個(gè)月房貸釋放了2.8萬(wàn)億刷新了歷史紀(jì)錄，2009年全年個(gè)人按揭貸款是1.4萬(wàn)億。也就是2016年前7個(gè)月釋放的個(gè)人按揭貸款，相當(dāng)于2009年全年的兩倍?。?/p>

按照目前的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2016年全年商品房住宅銷售額將在9.3萬(wàn)億左右，而居民按揭貸款的額度將高達(dá)4.5萬(wàn)億。按揭貸款比例接近50%

超發(fā)的貨幣大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域！是本輪房地產(chǎn)去庫(kù)存的主要原因。

房地產(chǎn)景氣指數(shù)開(kāi)始下調(diào)：

5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.48，比4月份提高0.07點(diǎn)；

6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.40，比5月份回落0.08點(diǎn)；

7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.01，比6月份回落0.39點(diǎn)；

8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為93.70，比7月份回落0.31點(diǎn)。

房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月的下調(diào)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大?。?/p>

從當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，三四線城市依然處于低位運(yùn)行中，而一二線城市持續(xù)的恐慌無(wú)房可買也難以再支持整體市場(chǎng)成交量放大。

整體市場(chǎng)總結(jié)：

8月市場(chǎng)表現(xiàn)可謂淡季不淡，一二手房成交量均環(huán)比上升。其中新房市場(chǎng)結(jié)束了持續(xù)四個(gè)月的下滑之勢(shì)，終于止跌回升；而二手房市場(chǎng)則持續(xù)第二個(gè)月成交量上升，且增幅進(jìn)一步擴(kuò)大。從市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，除重慶之外，其余六大城市8月的中原二手住宅價(jià)格指數(shù)再現(xiàn)集體上漲。且不僅市場(chǎng)銷售端整體量?jī)r(jià)齊升，前端土地市場(chǎng)的地王熱潮持續(xù)上演。上海、鄭州、珠海、廣州、無(wú)錫等地均在本月誕生單價(jià)歷史地王，且部分城市新地王價(jià)格較前期大幅飆升。這股全國(guó)范圍內(nèi)的地王熱潮維持了大約有半年之久，并呈現(xiàn)由中心熱點(diǎn)城市不斷向周圍地區(qū)蔓延之勢(shì)。

正是由于住宅市場(chǎng)成交活躍，并且熱點(diǎn)城市地王紀(jì)錄頻頻刷新，使得地方政府不得不再度收緊政策。“四小龍”中的蘇州、南京、廈門8月均對(duì)樓市調(diào)控政策加碼，同時(shí)位于全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第二梯隊(duì)的武漢也加入調(diào)控收緊的城市行列。目前，對(duì)市場(chǎng)震懾效果最為明顯的限購(gòu)、限貸都納入了各地的調(diào)控措施之中。但從調(diào)控收緊的非一線城市的政策措施來(lái)看，如果相比上一輪的全面限購(gòu)、限貸而言，此次各地政策力度仍屬溫和。本月出臺(tái)樓市收緊政策的四個(gè)城市中，廈門、南京成交量出現(xiàn)回落，尤其廈門降幅超過(guò)四成；而武漢成交依然保持上升，蘇州則屬于前期持續(xù)成交回落后的低位反彈。

雖然9月是傳統(tǒng)成交旺季，但也因此成為近幾年政策發(fā)布的窗口期，鑒于當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性，近期部分房企紛紛提前推進(jìn)項(xiàng)目入市節(jié)奏。展望今年9月，市場(chǎng)政策環(huán)境預(yù)計(jì)將維持平穩(wěn)，而后市更多將面臨前期成交透支所帶來(lái)的銷售壓力。從9月初新房成交表現(xiàn)來(lái)看，與8月同期基本持平，部分上月過(guò)熱城市如上海成交量明顯回落。整體而言，“金九”市場(chǎng)或難有大幅提升，預(yù)計(jì)與8月保持持平。

9月除，部分城市樓市成交在最近再起恐慌，多個(gè)城市成交明顯升溫。在信貸超發(fā)的預(yù)期下，多地出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房入市。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌，那么要解決這個(gè)問(wèn)題只能從三方面來(lái)，要么是降低資金潮，要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或者降低購(gòu)房者恐慌，三方面都需要加碼政策，信貸不能只能投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸進(jìn)入實(shí)體，房地產(chǎn)去庫(kù)存也不能只去一二線的庫(kù)存，銀行對(duì)三四線應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。政策恐慌必須降低，給市場(chǎng)以平穩(wěn)的預(yù)期。增加土地供應(yīng)。

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