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一周之前，國內(nèi)家居流通領域龍頭紅星美凱龍（01528.HK）在中期業(yè)績報告中透露，正在探討與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)基金合作和資產(chǎn)證券化的機會，并引發(fā)業(yè)界廣泛地猜想。

8月29日，懸念的答案正式揭曉。紅星美凱龍與國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)基金管理機構(gòu)高和資本在上海對外宣布，將共同發(fā)起設立國內(nèi)首支家居商業(yè)地產(chǎn)并購基金，雙方將作為該基金的聯(lián)合GP（普通合伙人，即管理人），資金規(guī)模為50億元（將根據(jù)投資節(jié)奏隨時擴募），將以紅星美凱龍在一、二線城市的委托管理商場為主要資產(chǎn)標的。

紅星美凱龍董事長車建新表示，這次并購基金的發(fā)起設立，將進一步打通家居產(chǎn)業(yè)和金融資本的融合，紅星美凱龍愿與投資機構(gòu)、委管店業(yè)主方、品牌商戶共同開發(fā)中國家居業(yè)的商業(yè)未來。

紅星美凱龍董事長車建新 發(fā)表講話

紅星美凱龍副總裁、董事會秘書郭丙合在發(fā)言中指出，基金的設立標志著紅星美凱龍從連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理1.0時代邁進2.0時代，“連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理1.0時代的主要特征是以品牌輸出、管理輸出為特征，表現(xiàn)為商業(yè)運營管理和物業(yè)管理，而2.0時代則增加了金融管理這一新內(nèi)涵，金融管理能夠提升連鎖商業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力、流動速度、價值提升，并進行市場化定價?！?

業(yè)內(nèi)人士認為，此舉在連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理領域尚屬首創(chuàng)，也將直接優(yōu)化提升紅星美凱龍的委托管理商場經(jīng)營模式，從中長期來看，并購基金能夠為新開委托管理商場提供有力支持，成為紅星美凱龍“輕資產(chǎn)、平臺化”運營模式的重要支撐。

走專業(yè)化金融道路

以家居商業(yè)地產(chǎn)為基礎資產(chǎn)的并購基金在國內(nèi)尚屬首例，這也使得紅星美凱龍和高和資本的合作模式成為業(yè)界關注的焦點。

合作雙方在各自領域均以專業(yè)見長。紅星美凱龍不僅是家居流通領域龍頭，更是在該領域深耕三十年，對家居商業(yè)地產(chǎn)可謂了如執(zhí)掌，精通家居商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，這也使得其具有大量的項目來源。

而高和資本則是中國首支也是國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)私募股權基金，此前專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動產(chǎn)，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元，是中國商業(yè)地產(chǎn)基金領域當之無愧的領先者。

“并購基金的設立是紅星美凱龍?zhí)剿鬟B鎖商業(yè)資產(chǎn)管理中金融管理的第一步，當前及可預見未來的利率低水平，REITs、CMBS及類似證券化產(chǎn)品的成熟，以及紅星美凱龍過去三十年積累的行業(yè)經(jīng)驗和公司實力，使得紅星美凱龍具備了對家居賣場連鎖資產(chǎn)進行金融管理的內(nèi)外部條件?！惫险f。

或許正因為如此，并購基金一開始就堅定地走專業(yè)化金融道路。據(jù)郭丙合在發(fā)布會上介紹，紅星美凱龍與高和資本將作為基金的聯(lián)合GP，共同進行投資決策，同時還將各自出資首期基金的10-15%，其余部分進行外部募資。在分工上，紅星美凱龍主要負責尋找優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)標的，并進行運營管理；高和資本負責基金的結(jié)構(gòu)搭建、資產(chǎn)管理和退出機制設計等，從而充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢。

高和執(zhí)行合伙人周以升表示，紅星美凱龍與高和有較深的淵源。雙方有著共同的價值觀，且對于行業(yè)的痛點和問題非常有共鳴。目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，特別是家居商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨三個最核心的問題：運營難、融資難和出售退出難。紅星美凱龍與高和發(fā)起的并購基金恰恰可以一舉解決三個核心難題。

高和資本執(zhí)行合伙人周以升 發(fā)表講話

國際知名商業(yè)研究機構(gòu)SBI認為，作為中國遙遙領先的行業(yè)龍頭和知名品牌，紅星美凱龍自營及委托管理商場統(tǒng)一管理，統(tǒng)一外觀，最大化強調(diào)品牌形象，具有高認知度。另一方面，公司已經(jīng)占據(jù)主要發(fā)達城市的核心位置，也擁有多年的行業(yè)管理經(jīng)驗，與廠商、經(jīng)銷商彼此的互相信任已經(jīng)到了一個較高的程度。紅星美凱龍是家居行業(yè)運營難問題最優(yōu)秀的解決方案提供者。

而國內(nèi)資產(chǎn)證券化的發(fā)展，將使融資難和退出難得到解決。高和資本也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的引領者。據(jù)悉，高和資本8月24日剛剛牽頭國內(nèi)第一例商業(yè)物業(yè)按揭支持證券化（CMBS）在中國的落地，該融資工具作為國際主流的商業(yè)物業(yè)融資工具，將會替代和優(yōu)化經(jīng)營性抵押貸款，大大降低商業(yè)物業(yè)的持有融資成本。同時，由于其更低的融資成本將會使持有商業(yè)物業(yè)獲得正的杠桿，從而大大促進投資人投資商業(yè)地產(chǎn)私募基金以及REITs的興趣。因此，中國商業(yè)地產(chǎn)投資正式進入資產(chǎn)證券化時代。

周以升認為，基于對家居行業(yè)的上述三個難題的解決，紅星高和家居商業(yè)地產(chǎn)并購基金將能夠為投資者創(chuàng)造三重價值：1）經(jīng)營能力提升，帶來的物業(yè)升值；2）資產(chǎn)證券化融資工具，將會大大降低融資成本；3）隨著REITs越來越近，基金收購低流動性的物業(yè)后有望從資本市場獲得更好的流動性溢價。

輕資產(chǎn)、平臺化運營打開估值空間

近兩年，開發(fā)商的輕資產(chǎn)化是行業(yè)的重要課題，包括萬科、保利、世茂等“重型”企業(yè)相繼提出向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略。

而在今年6月18日紅星美凱龍30周年盛典上，董事長車建新宣布實施“1001戰(zhàn)略”，將實體商場拓展到1000家?！霸谶@個過程中，金融創(chuàng)新既是重要的發(fā)展引擎，也將創(chuàng)造巨大的投資空間。”車建新認為，“這次并購基金的合作，將進一步打通家居產(chǎn)業(yè)和金融資本的融合。”

此次與高和資本共同發(fā)起設立并購基金，將會大大優(yōu)化紅星美凱龍自身的商業(yè)模式，使紅星美凱龍不僅能夠獲得委托管理商場委托管理費的收入，也能獲得委托管理商場資本升值的利益。當然，最直接受益的就是委托管理商場的原業(yè)主，紅星美凱龍在幫助他們解決經(jīng)營難題之后，通過并購基金可以幫助他們解決融資難和退出難的問題。。“并購基金是一個多贏的安排，能夠?qū)崿F(xiàn)帕累托改進”，郭丙合說，并購基金將收購一些優(yōu)質(zhì)委托管理商場的物業(yè)，從而使得基金、紅星美凱龍和品牌商戶的利益更加一致，避免了潛在的委管費、租金上漲等利益沖突，同時給委托管理商場業(yè)主方提供了一個有效的變現(xiàn)通道，使得其可以更加靈活應對自身經(jīng)營安排。

紅星美凱龍副總裁、董事會秘書郭丙合 發(fā)表講話

業(yè)內(nèi)人士指出，優(yōu)良的商業(yè)管理、物業(yè)管理帶來的經(jīng)營績效，會通過金融管理更加準確地體現(xiàn)，因此金融管理和商業(yè)管理、物業(yè)管理是一體化的，而不是分割的。

1000家商場的背后意味著巨大的資金投入，而并購基金為快速新開委托管理商場提供了一種新的可能。“收購基金是紅星美凱龍在商業(yè)地產(chǎn)金融方面進行的有益探索，也為‘1001戰(zhàn)略’提供了一個有力的支撐，委托管理商場業(yè)主方會很歡迎這種新模式”，郭丙合表示。

住建部政策研究中心主任秦虹此前公開表示，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營特別需要資產(chǎn)證券化的支持。她認為，商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在發(fā)展要求長期資金的支持，很多開發(fā)企業(yè)面臨的最大的困境，就是要靠散售解決資金回籠問題，但散售也帶來未來經(jīng)營的困難；而資產(chǎn)證券化保持了物業(yè)經(jīng)營權的完整性，有利于提高經(jīng)營水平和最大化地提升商業(yè)價值。此外，資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵機制，也分散了商業(yè)地產(chǎn)的風險，促進了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

國內(nèi)知名經(jīng)濟學家趙曉教授 發(fā)表講話

知名經(jīng)濟學家趙曉認為，紅星美凱龍與高和資本基金的發(fā)起，是供給側(cè)改革背景下一個聯(lián)合創(chuàng)新的極佳樣本，也是中國商業(yè)地產(chǎn)領域輕資產(chǎn)金融化的經(jīng)典案例。紅星美凱龍通過與高和成立并購基金來支持“1001”戰(zhàn)略和互聯(lián)網(wǎng)+2.0，將金融與產(chǎn)業(yè)深度融合，極具前瞻性和執(zhí)行力，將改變其上市公司自身的商業(yè)模型和盈利模式，這一系列的舉措也有望打開公司的估值空間和成長潛力。

【企業(yè)背景資料】

關于紅星美凱龍家居集團股份有限公司

紅星美凱龍是中國經(jīng)營面積最大、商場數(shù)目最多、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及家具商場運營商。2000年，公司推出了「紅星美凱龍」品牌，并開設了首個品牌商場。

截至2016年6月30日，商場網(wǎng)絡增至181家，總經(jīng)營面積約為11,814,928方米，覆蓋全國27個省、直轄市、自治區(qū)的129個城市，包含56個自營商場及125個委托管理商場。2015年6月26日，紅星美凱龍于香港聯(lián)合交易所有限公司主板掛牌上市。

與此同時，紅星美凱龍還致力于追求中國家居業(yè)的美學發(fā)展。

公司于2012年首次在米蘭國際家具展亮相，把中國家居設計和家居藝術帶向國際舞臺。公司還將藝術整合入業(yè)務中，在其商場設展，展示世界知名藝術家的作品，以激發(fā)客戶對生活的藝術熱情.

“家居改變生活，創(chuàng)享家居之美”，紅星美凱龍在見證與創(chuàng)造改革開放中國家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展史的同時，也影響和改變了無數(shù)中國人家居生活方式，逐步提升中國消費者對于家居品味的認知，鼓勵著人們對于幸福生活的追求。

關于高和資本

高和資本于2009年10月正式成立，是中國首支也是規(guī)模最大的人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權基金，專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動產(chǎn)，已收購項目11宗，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元。高和資本在2012年—2015年連續(xù)四年被上海第一財經(jīng)《中國房地產(chǎn)金融》雜志評為“中國房地產(chǎn)人民幣基金TOP10 ”，是中國商業(yè)地產(chǎn)基金的領跑者。

對標國際主流地產(chǎn)基金，7年專注商業(yè)地產(chǎn)

中國第一支也是最大的人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金，中國商業(yè)地產(chǎn)基金領域的當之無愧的領先者。

100億元主動管理規(guī)模，總投資超過240億元

資產(chǎn)管理規(guī)模超過100億元人民幣，全部系商業(yè)地產(chǎn)股權投資/并購投資項目。

知名機構(gòu)超200億元投資認可，其中機構(gòu)LP66億元

吸納包括國開金融、華融融德、國家開發(fā)銀行、上海銀行、平安信托、北京信托等機構(gòu)資金約200億元人民幣（包含LP，優(yōu)先級和銀行貸款）。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面的引領者

高和資本牽頭國內(nèi)第一單CMBS（商業(yè)物業(yè)按揭支持證券）的落地，為國內(nèi)商業(yè)物業(yè)持有者開拓出一個低成本的直接融資工具。高和資本也與阿里巴巴合作發(fā)起國內(nèi)第一例基于互聯(lián)網(wǎng)金融的私募REITs。

完成大規(guī)模交易的能力，最大交易150億元人民幣

上海夢中心項目投資超過150億元；金澳國際項目收購額近20億元。

地產(chǎn)基金領域無與倫比的投資業(yè)績

收購項目11宗，其中北京7宗，上海3宗，蘇州1宗，已退出項目7宗。

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