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鄭州昨天因房價躋上了“央視頭條”。在昨天中午播發(fā)的新聞中，央視援引國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報道，在8月份，全國70個大中城市新建商品住宅價 格、二手房交易價格的“PK”中，鄭州分別以環(huán)比上漲5.6%、4.5%獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國。鄭州樓市8月的“放量上揚”之后，究竟是“牛市”的延 續(xù)還是最后的瘋狂？

央視新聞|全國70城8月房價漲幅鄭州領(lǐng)跑

央視援引國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報道稱，8月，在全國70個大中城市新建商品住宅價格、二手房交易價格的環(huán)比增幅“PK”中，鄭州獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國。

據(jù) 統(tǒng)計，在新建商品住宅方面，與7月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市有64個，下降的只有4個，持平的城市有2個。其中，鄭州環(huán)比上漲5.6%，領(lǐng) 跑全國，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)的省內(nèi)其他城市，洛陽環(huán)比上漲0.3%，平頂山環(huán)比上漲0.4%。而與去年同期相比，鄭州則上漲了16.7%，洛陽上漲1%，平頂山上 漲1.8%。

而在二手房方面，與7月相比，70個大中城市中，價格上漲的有57個，下降的9個，持平的只有4個。鄭州以環(huán)比增長4.5%同樣問鼎冠軍，這一指數(shù)也超過了北京、天津的3.9%和3.8%。

房價數(shù)據(jù)之鄭州市房管局篇

8個月，鄭州一套100㎡的新房平均漲價14萬

據(jù) 鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局（下簡稱鄭州市房管局）網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年1到8月，鄭州新建商品住宅銷售均價每平方米增長了1411元，換句話說，在8個 月的時間里，鄭州一套100平方米的新房平均漲價14萬元。而8月對比7月，新房單月銷量增長了6159套，而對比1月，這一數(shù)據(jù)更是達到了9818套。 對于二手房而言，8月的成交均價為9233元/平方米，而在1月份，這一數(shù)據(jù)只有8407元每平方米。8個月來，鄭州二手房價格每平方米上漲了826元。

數(shù)據(jù)構(gòu)成|“8月房”八成賣給了非鄭州戶籍人口

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在8月鄭州的分區(qū)價格中，金水區(qū)以均價14743元/平方米“逆襲”鄭東新區(qū)，領(lǐng)跑鄭州；其后依次是鄭東新區(qū)、惠濟區(qū)、經(jīng)開區(qū)、管城 區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)以及高新區(qū)。對于這一現(xiàn)象，相關(guān)分析人士稱，8月，東區(qū)有一批低價樓盤集中備案拉低了區(qū)域銷售均價，導致價格異常。

而從購房者對各區(qū)域的“中意度”來看，在購房者中，超過4成選擇在二七區(qū)和中原區(qū)買房，其次是高新區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)、金水區(qū)，在鄭東新區(qū)和經(jīng)開區(qū)購房者較少，“價格導向”明顯。

與此同時，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在8月鄭州的購房者中，外來人口購房者進一步增大，持有鄭州戶口的僅占18%，省內(nèi)非鄭州市客戶占比69%，外省戶籍占比13%。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，來鄭州購房置業(yè)的外地人比例已由2010年的62%，變?yōu)榱私衲?到8月的85%。

昨日下午，在中州大道南三環(huán)附近的一處售樓部，銷售部李經(jīng)理證實，目前購房者中沒有鄭州戶口的確實占很大比例，但他們有很多人是在鄭州工作?！百I房就是為了落戶，購買意愿強烈?！?

探因|地王效應＋跟風式購買＋調(diào)控滯后≈8月暴漲

鄭州樓市為何會在8月走出“放量上攻”的趨勢？

鄭 州今年“地王”頻出，業(yè)內(nèi)人士都提到了“地王效應”。一位供職于國內(nèi)某大型房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負責人說，土地價格與房屋售價之間的關(guān)系猶如“面粉與面包”， 地價高房價一定高，但在各地的比例不盡相同。房屋售價一般遵循“成本定價法”，而每個公司的定價體系特別是擬達到的利潤空間都不相同，這個比例是不確定 的。如果是香港，寸土寸金，地價可能占比超過50%；但在縣城，地價占比可能只有15%，建筑成本、人力成本甚至會超過地價。此前鄭州市場地價占房屋售價 的比例為“兩到三成”，而這一數(shù)據(jù)目前已“逼近40%甚至近半”。

在一位房企“項目總”看來，近幾個月來，鄭州供地頻率偏低、近來 混凝土等建筑材料供應不足等原因，從一定程度上給人們帶來了“可購房暫時短缺”的印象，而與此相對應的卻是市民對于房產(chǎn)“買漲不買跌”普遍心態(tài)所引起的 “跟風式購買”，這兩種情況“相疊加”所產(chǎn)生的“恐慌性搶購”是8月房價高漲的一大原因。

在河南省商業(yè)經(jīng)濟學會會長宋向清看來， “調(diào)控政策”出臺的相對滯后及“投資投機性資本的大量涌入”都是房價在8月“冒尖”的原因?！叭绻?月份出臺，就不會有8月份這個數(shù)據(jù)，即使8月中旬出 臺，漲幅也不會全國第一。所以，對于8月數(shù)據(jù)，調(diào)控相對遲緩是其中的一個原因?！?

展望|冠軍之后，是“牛市延續(xù)”還是“最后的瘋狂”？

走過“8月行情”，鄭州未來“樓市大盤”又會走出怎樣的走勢呢？針對“地王”，鄭州已祭出“鄭九條”進行應對，對于“地王”的限制，能否起到抑制房價的作用呢？

在宋向清看來，“鄭九條”雖是“亡羊補牢”但或許“未為晚矣”。在他看來，“鄭九條”的核心是土地，土地的核心是增供，而增供的關(guān)鍵是打消地產(chǎn)商“一地難求”的顧忌?！爸灰o開發(fā)商一個好的土地供應預期，開發(fā)商‘配合’調(diào)控的動力就會增加，調(diào)控效果就將顯現(xiàn)?！?

但 對于“8月領(lǐng)漲”是否為“最后的瘋狂”，宋向清則表示，短期看是，長期看不是。鄭州房價上漲的基礎(chǔ)還在，動力還在，誘因也在，“鄭九條”后，短期內(nèi)應該不 會再出現(xiàn)“爆發(fā)式、跳躍式”的增長，但未來還需政策調(diào)控“不斷修正航線”，政策如不適當，仍然會再次出現(xiàn)這種爆發(fā)式增長。

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