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北京“商住”到底有多火？

一直以來(lái)，商住類產(chǎn)品都扮演著因住宅限購(gòu)而打擦邊球的角色。隨著一線樓市升溫，商住除了吸引越來(lái)越多的投資者入場(chǎng)，也吸引著一些因住宅資格問(wèn)題而止步的“過(guò)渡型”購(gòu)房人。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京商住產(chǎn)品的供應(yīng)量?jī)H在2012年有所減少，此后數(shù)年間愈演愈烈，2015年供應(yīng)達(dá)到3.7萬(wàn)套，進(jìn)入2016年僅前8個(gè)月就供應(yīng)了3.2萬(wàn)套，預(yù)計(jì)全年有望突破4萬(wàn)套。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：毅家之言）

（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)）

成交量方面，2011-2015年，北京商住產(chǎn)品的年度銷量大多保持在2萬(wàn)套上下，而在今年1-8月，北京商住產(chǎn)品的成交量就高達(dá)4.5萬(wàn)套，其中大興和通州表現(xiàn)突出，分別貢獻(xiàn)了9091套和8803套。

因此無(wú)論是從成交量還是從成交價(jià)，以及市場(chǎng)已形成的趨勢(shì)看，商住在北京樓市中都已占據(jù)了舉足輕重的地位。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，受到土地供應(yīng)特征的影響，今年北京純商住宅產(chǎn)品的供應(yīng)呈現(xiàn)極度稀缺的態(tài)勢(shì)。純商住宅產(chǎn)品的供給不足、價(jià)格快速上漲，使得商住產(chǎn)品成為剛需以及剛改人群只能在商住新房和二手住宅做出選擇，而剛需剛改龐大的客群基數(shù)，令這兩類細(xì)分市場(chǎng)在今年的成交量大幅增加，反過(guò)來(lái)促使商住項(xiàng)目的頻頻入市。

商住“限購(gòu)”的狼來(lái)了？

今年以來(lái)關(guān)于商住限購(gòu)的傳聞其實(shí)從未停歇。

2016年5月5日通州商住限購(gòu)，商住的第一只靴子正式落地，瞬間市場(chǎng)一片嘩然。

一個(gè)月后，6月6日，一條讓人驚掉下巴的消息開始在業(yè)內(nèi)瘋傳——北京商住房即將全面限購(gòu)！消息的源頭則起自“門頭溝區(qū)域商住項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽”，傳言越傳越真，本以為已經(jīng)是板子上釘釘子的事，等來(lái)的卻是住建委連夜辟謠，將人們的心是拿起、放下、又拿起。

就在人們已經(jīng)將忐忑的心平靜下來(lái)時(shí)，北京商住限購(gòu)傳聞再起 ！

8月中旬，一則嚴(yán)審商辦產(chǎn)品規(guī)劃方案的傳聞成功地再次挑撥起業(yè)界敏感的神經(jīng)，傳聞北京市高層表態(tài)：堅(jiān)決不再新增商住，而且北京市住建委并未對(duì)此作出回應(yīng)。

北京商住房限購(gòu)的第二只靴子最終是否落地、何時(shí)落地再次成為熱點(diǎn)。可以預(yù)見(jiàn)的是，這臺(tái)商住限購(gòu)大戲還未落下帷幕，對(duì)商改住這類“擦邊球”行為的從嚴(yán)控制仍是調(diào)控趨勢(shì)，限購(gòu)是早晚的事。

北京商住末班車你上不上？

所謂“物以稀為貴”，本著越限越少越值錢的原則，促使一部分購(gòu)房人再次追趕北京商住的末班車，而另一邊，商水商電、物業(yè)費(fèi)高昂也讓一些購(gòu)房人望而卻步，究竟買不買成為當(dāng)下最熱話題。

“狼其實(shí)早就來(lái)了！北京管控商住的歷史頗為久遠(yuǎn)，早在2011年5月，市住建委等五部門就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng) 完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》。通知要求，建筑設(shè)計(jì)單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，甚至明確商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局。但是，這并沒(méi)有影響商住的火爆?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

無(wú)獨(dú)有偶，《地產(chǎn)營(yíng)銷人》出品人、財(cái)富人生經(jīng)紀(jì)執(zhí)行董事韓樂(lè)接受記者采訪時(shí)表示，商住限購(gòu)現(xiàn)在只能說(shuō)是一個(gè)大概率事件，有需求還是可以買。

“目前的商住市場(chǎng)是一個(gè)比較正常的市場(chǎng)發(fā)展軌跡，基本是作為一個(gè)滿足“對(duì)于買不起或買不到普宅的人群”的補(bǔ)充市場(chǎng)，即便限購(gòu)，這個(gè)供需關(guān)系仍然存在?！表n樂(lè)如是說(shuō)。

對(duì)于真正有自住需求的人來(lái)說(shuō)，一旦限購(gòu)，即將面臨的極有可能是被迫置業(yè)環(huán)京區(qū)域，或是在日益增長(zhǎng)的房租下“茍且”，上?！半x婚潮”是否會(huì)在北京重演亦未可知。如何規(guī)避“北京商住全面限購(gòu)”后的各種狀況，將是眼下剛需族迫在眉睫需要解決的問(wèn)題。

“商住房”大科普

1.哪類商住房具有購(gòu)買價(jià)值？

現(xiàn)在的商住產(chǎn)品大多位于五環(huán)以外、六環(huán)附近，出于投資目的的購(gòu)房者購(gòu)買商住產(chǎn)品需要更加謹(jǐn)慎。

在選購(gòu)北京商住房時(shí)，除了考慮價(jià)格與戶型因素外，購(gòu)房人還要注意商住項(xiàng)目是否具有商業(yè)配套、軌道交通等內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，距離地鐵近、具有較強(qiáng)商業(yè)氛圍的商住房未來(lái)有一定的升值空間。

2.購(gòu)買商住需交哪些稅？

新房商住房：

需繳納契稅3%、印花稅0.5%、公共維修基金，其中公共維修基金的繳納與高層、低層有關(guān)（獨(dú)棟式住宅50元/㎡、高層住宅200元/㎡，低層住宅6層以下100元/㎡）。

二手商住房：

在北京，購(gòu)買二手住宅可以使用公積金貸款，但是購(gòu)買二手商住房不能使用公積金貸款。購(gòu)買兩種房產(chǎn)都可以使用商業(yè)貸款。購(gòu)買二手商住房，使用商業(yè)貸款，利率上浮10%。

購(gòu)房人購(gòu)買二手住宅，需要交納增值稅、契稅、個(gè)稅。若是購(gòu)房人購(gòu)買商住房，不僅要交納增值稅、契稅、個(gè)稅，還要交納印花稅、土地增值稅。

3.商住選房注意事項(xiàng)

首選商、住分區(qū)

商用區(qū)和居住區(qū)為不同樓座，相對(duì)獨(dú)立，甚至小區(qū)配套、公用設(shè)施都各自獨(dú)立，避免混用

次選商、住分層

商用房分配到低層，居住層在商用房之上，分層管理將商住和自住的空間分割（注：盡量選出入樓通道獨(dú)立，電梯分開，小區(qū)配套和公用設(shè)施共享程度低的小區(qū)）

避選商、住混雜

人員混雜安全性不能保證，商戶營(yíng)業(yè)時(shí)間太晚或存在擾民困擾。