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【原標(biāo)題】：

京城豪宅稱霸市場(chǎng)，百億大盤豪宅時(shí)代來臨

【標(biāo)志詞語】：

豪宅 項(xiàng)目 北京 住宅 銷售額 萬元 億元 國(guó)際……

【正文開始】：

2015年被京城地產(chǎn)界定義為“豪宅元年“，而僅僅兩年時(shí)間京城豪宅就從嶄露頭角成就稱霸格局。

來自偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，北京市商品住宅及公寓成交金額達(dá)到1433.33億元，同比2015年同期1204.33億元上漲29.7%。其中均價(jià)8萬元以上的高端住宅，總共銷售935套，銷售金額為230.61億元。而2015年同期數(shù)據(jù)為298套，76.88億元。

北京市商品住宅及商品公寓1-9月銷售情況

數(shù)據(jù)表明，2016年北京高端住宅（單價(jià)8萬以上）成交套數(shù)及成交金額均已經(jīng)超越了去年同期的三倍之多。更值得注意的是，高端住宅銷售額在全部住宅銷售金額中的占比，較去年上漲了10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了16%。因此，把2016年定義為北京豪宅的井噴之年并不為過。

北京高端住宅市場(chǎng)（單價(jià)8萬元以上）成交金額排名

在前三季度的高端住宅銷售排名中，朝陽板塊成為最大贏家，共5個(gè)項(xiàng)目上榜，占據(jù)半壁江山。其中泛海國(guó)際再次不出意外的以167套，55.6億元的銷售額穩(wěn)居京城銷冠，超出排名第二的項(xiàng)目將近一倍。更需要指出的是，泛海國(guó)際的銷售額，占據(jù)整個(gè)高端住宅市場(chǎng)份額將近四分之一，霸主地位無可撼動(dòng)，蟬聯(lián)2016年北京住宅銷冠指日可待。

京城豪宅迎來百億大盤時(shí)代

日前，隨著位于北京朝陽區(qū)板塊的泛海國(guó)際項(xiàng)目官方向外界宣布，項(xiàng)目自2014年十月開盤以來，已實(shí)現(xiàn)銷售額、回款額雙百億的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。作為一個(gè)豪宅項(xiàng)目，能夠連續(xù)兩年獲得北京地區(qū)住宅產(chǎn)品的銷售冠軍，躋身銷售額百億大盤行列，標(biāo)志著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已全面進(jìn)入大盤豪宅唱主角的競(jìng)爭(zhēng)格局。

北京十年內(nèi)百億銷售額項(xiàng)目排名（達(dá)成周期）

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，近10年北京共有10個(gè)項(xiàng)目跨入百億大盤行列。泛海國(guó)際與西山壹號(hào)院項(xiàng)目以兩年整的銷售周期并列第一，但相比西山壹號(hào)院項(xiàng)目整盤4.6萬元的銷售均價(jià)，泛海國(guó)際超出9萬元的整盤均價(jià)，其銷售難度和市場(chǎng)容量明顯無法同日而語。

此次泛海國(guó)際能夠在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)百億銷售額。在筆者看來，一方面反映出北京豪宅市場(chǎng)已經(jīng)爆發(fā)出前所未有的火爆程度，另一方面也反映出，對(duì)于豪宅項(xiàng)目的消費(fèi)人群，價(jià)格并非是最大的制約因素，這類人群更為看重的是對(duì)城市稀缺資源的占有，以及對(duì)優(yōu)秀產(chǎn)品設(shè)計(jì)的認(rèn)可。

“對(duì)實(shí)際購(gòu)房者而言，百億大盤不僅僅是字面上的體量大或者價(jià)值高。而更加意味著開發(fā)商本身的雄厚實(shí)力，意味著更為完善的項(xiàng)目自身配套設(shè)施，意味著一步步扎實(shí)提升的產(chǎn)品品質(zhì)“。一位東部板塊資深豪宅營(yíng)銷負(fù)責(zé)人這樣對(duì)筆者表示。

現(xiàn)金為王，回款才是硬道理。

此次泛海國(guó)際對(duì)外釋放的消息，其中很重要一點(diǎn)就是回款也已達(dá)成百億。萬科地產(chǎn)總裁郁亮曾經(jīng)表示：“只有獲得回款才是真正的銷售?！倍聦?shí)上在萬科喊出“回款”口號(hào)之前，房企關(guān)注回款率已成為趨勢(shì)。碧桂園等快速發(fā)展的企業(yè)也設(shè)立回款目標(biāo)，力圖持續(xù)提升回款率。

眾所周知，相較于剛需改善住宅，豪宅的回款難度更大。對(duì)于豪宅購(gòu)房客群來說，資金的流動(dòng)性很重要，他們就算有幾千萬流動(dòng)資金，也不會(huì)全放在固定資產(chǎn)上，而是會(huì)把錢投資到其他領(lǐng)域，擴(kuò)大收益。因此，在定金以后的后續(xù)付款往往會(huì)有所延期，對(duì)于一般開發(fā)商而言，由于豪宅客源稀缺，往往不會(huì)過分催促后續(xù)款項(xiàng)。此外，部分豪宅項(xiàng)目為了鎖定客戶，也會(huì)通過多種非常規(guī)的銷售方式進(jìn)行銷售。但隨之而來的，則是開發(fā)商與客戶更大的履約風(fēng)險(xiǎn)。第三個(gè)限制回款速度的因素就是銀行，因?yàn)樾刨J額巨大，貸款銀行審批環(huán)節(jié)和周期也會(huì)相應(yīng)延長(zhǎng)。這就需要開發(fā)商與貸款銀行建立良好的協(xié)作關(guān)系。

所以說泛海國(guó)際此次能夠在實(shí)現(xiàn)百億銷售額的前提下，完成百億銷售回款實(shí)現(xiàn)了北京豪宅銷售的又一個(gè)里程碑。良好的現(xiàn)金流，即是公司業(yè)績(jī)的保障，也代表著其所開發(fā)項(xiàng)目是否能夠穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)整體的規(guī)劃方案，能否按照對(duì)客戶的承諾完成配套設(shè)施的建設(shè)和未來服務(wù)的保障。作為以房地產(chǎn)板塊作為主要產(chǎn)業(yè)支柱之一的泛?？毓?，此次旗下項(xiàng)目銷售收益的釋放，無疑為其上市公司的年報(bào)增加了良好的業(yè)績(jī)預(yù)期，同時(shí)也使泛海業(yè)主對(duì)區(qū)域的未來產(chǎn)生良好的居住預(yù)期。

隨著近兩年“地王“的陸續(xù)入市，可以想見，將有越來越多的豪宅項(xiàng)目躋身百億大盤行列，究竟是哪個(gè)項(xiàng)目能夠第二個(gè)接棒，我們將拭目以待。

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