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【原標(biāo)題】：

首都樓市新政第一周：價(jià)穩(wěn)量跌

【標(biāo)志詞語(yǔ)】：

北京 樓市 客戶 新政 開發(fā)商 同期 樓盤 本報(bào)記者……

【正文開始】：

[10月1日~7日，北京新建住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽216套，二手住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽209套，共計(jì)簽約425套，為自2011年以來國(guó)慶假期同期的最低值，較2015年同期的543套下降了21.7%。]

流動(dòng)性過剩，一線城市資產(chǎn)荒，2016年夏秋之交，以北京為代表的重點(diǎn)城市樓市在惶恐中走向癲狂。隨之而來的，是密集如雨的調(diào)控。9月30日晚間，北京、天津)等地出臺(tái)樓市調(diào)控新政，而“國(guó)慶”假期的調(diào)控風(fēng)暴及影響，更成為了近期輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

提高首付門檻，減少杠桿，增加“非普宅”大戶型的購(gòu)買成本，如此猝不及防的北京調(diào)控新政，好似一盆涼水澆向了樓市這塊炙熱的鐵板，一時(shí)間霧氣升騰。搶先“上車”的人們開始擔(dān)憂房?jī)r(jià)掉頭，剛剛被樓市的滾滾車輪碾壓、拋棄過的人們，有一些慶幸但仍難擺脫焦慮，而那些已與業(yè)主簽訂合同、尚未網(wǎng)簽的購(gòu)房者，則陷入了“違不違約”的糾結(jié)。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京樓市新政出臺(tái)后的“國(guó)慶”假期，有開發(fā)商連夜篩查客戶，一些二手房“在途單”的買方由于看空后市，開始在違約和不違約之間徘徊，而剛需購(gòu)房者則在持幣觀望。

開發(fā)商連夜“篩客”

針對(duì)此次北京樓市政策，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅9月30日晚間對(duì)記者分析，該政策是針對(duì)有所抬頭的投資型購(gòu)房客群，通過提高金融杠桿的方式，提高投資門檻的同時(shí)降低投資回報(bào)率。她預(yù)計(jì)，該政策將很快作用到北京樓市，迫使新房和二手房市場(chǎng)的成交量下降。

驟然提高的首付門檻，無疑會(huì)將一部分購(gòu)房者攔在門外。因此，有正在蓄客的樓盤開始對(duì)客戶進(jìn)行篩查。北京某房地產(chǎn)咨詢公司高層9月30日深夜告訴本報(bào)記者：“今晚很多卡在點(diǎn)兒上的開發(fā)商在連夜統(tǒng)計(jì)客戶情況，哪些是二套的，哪些是貸款還沒還清的。我正在幫著做表?！眱商旌蟮?0月2日，北京東南五環(huán)外某大型上市房企旗下樓盤開始行動(dòng)。該樓盤為精裝交房的改善性住房，原本計(jì)劃9月初開盤，但因沒能拿到預(yù)售證暫定推遲至10月開盤。樓盤正在預(yù)售的房源以130平方米左右的平層和150平方米以上的疊拼為主。該樓盤一王姓置業(yè)顧問2日向本報(bào)記者透露，她正在逐一給已經(jīng)排卡的意向客戶打電話，詳細(xì)詢問客戶付款方式和資金情況，如果客戶無法解決資金問題，便會(huì)建議他們來售樓處退房。

“我現(xiàn)在手里的30多個(gè)客戶中，有一個(gè)因?yàn)槭掷锏腻X實(shí)在不夠付五成首付(放棄了)，其他客戶還是會(huì)買，還有一些客戶臨時(shí)決定全款買?！彼嬖V記者，她在篩查中發(fā)現(xiàn)，部分客戶對(duì)要不要繼續(xù)買房開始猶豫，或者開始議價(jià)。但她會(huì)告訴對(duì)方，擬定的5萬(wàn)元/平方米左右(含裝修)的開盤價(jià)格目前沒有變化，原因是此次開盤不到100套房源，排卡客戶卻超過300多個(gè)，樓盤并不擔(dān)心銷售問題。

此次的北京樓市新政還提到了對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，對(duì)此，郭毅的分析是，北京房?jī)r(jià)本輪上漲首先源自新盤，在地價(jià)剛性成本壓力倒逼下，今年大量上市的新盤均定價(jià)較高，此后部分老項(xiàng)目在并未升級(jí)產(chǎn)品的背景下開始跟風(fēng)漲價(jià)。在她看來，對(duì)期房和現(xiàn)房銷售價(jià)格加以管控，更大的作用在于嚴(yán)格抑制老項(xiàng)目后期的盲目跟風(fēng)調(diào)價(jià)，管控房企不合理的漲價(jià)行為，從供應(yīng)端入手，讓樓市重新回歸理性，而減少非自住型購(gòu)房行為，將有利于緩解北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)的供需失衡的現(xiàn)狀，穩(wěn)定房?jī)r(jià)漲幅。

從目前的報(bào)價(jià)看，北京暫未出現(xiàn)大面積跌價(jià)現(xiàn)象。本報(bào)記者“國(guó)慶”期間走訪發(fā)現(xiàn)，由于供給有限，北京正在銷售的新房暫未出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象?！氨本┑恼吒嘀墼谌ジ軛U，目的是減少樓市引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，給發(fā)燒的樓市降溫，而并非絕對(duì)的利空?！币谎肫蟊本╅_發(fā)商營(yíng)銷方面負(fù)責(zé)人10月1日凌晨接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)新政后北京的購(gòu)房者將走向觀望狀態(tài)，而開發(fā)商是否降價(jià)拋售，這取決于開發(fā)商的資金情況。在他看來，今年開發(fā)商銷售任務(wù)完成情況和回款情況較好，北京短期內(nèi)出現(xiàn)大面積降價(jià)拋售的可能性不大。

交易量下滑買方觀望

新政如秋日夜雨，一經(jīng)落地，涼意襲來。今年“十一”期間，北京商品房成交量出現(xiàn)明顯下滑。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院10月6日提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日~6日，北京區(qū)域的新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量?jī)H為204套，與9月同期相比大跌73.7%，同比下跌42.2%。10月1日~6日，二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為152套，與9月同期相比大跌96.5%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月1日~7日，北京新建住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽216套，二手住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽209套，共計(jì)簽約425套，為自2011年以來國(guó)慶假期同期的最低值，較2015年同期的543套下降了21.7%。

“下雨天只有鴿子來買房子了?！?0月4日下午，北京大雨，一龍姓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在微信朋友圈發(fā)了一張鴿子飛來門店的照片，如是感慨道。他告訴記者，北京出臺(tái)調(diào)控新政之后，不少購(gòu)房人都開始猶豫了。鏈家研究院10月7日公布的分析報(bào)告也稱，樓市新政使二手房短期內(nèi)成交量明顯縮減，市場(chǎng)走向觀望，房源掛牌價(jià)格趨向平緩，客戶心態(tài)趨于穩(wěn)定。

“我現(xiàn)在的心態(tài)很迷茫，不知道該不該買了，因?yàn)楦杏X漲得買不起了，買得起的又不喜歡?！?0月7日晚間，家住河北燕郊、在北京國(guó)貿(mào)附近工作的林溪告訴本報(bào)記者，她有天半夜睡不著，拿起手機(jī)搜索發(fā)現(xiàn)，三個(gè)月前看的國(guó)貿(mào)南側(cè)、南三環(huán)附近的老房子，60平方米，接近300萬(wàn)元，同等房源現(xiàn)價(jià)普遍在350萬(wàn)元以上，“看完更睡不著了”。

林溪從家到辦公室需要30余公里的路程，不堵車的情況下也需要接近一個(gè)小時(shí)，而她丈夫工作地點(diǎn)在更遠(yuǎn)的海淀區(qū)，夫妻倆去年社保剛滿五年，目前在北京無房。她對(duì)記者說，她感覺北京房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)漲價(jià)，但短期內(nèi)會(huì)降溫，“不知道什么時(shí)候出手，還是先看有沒有適合自己的房子再說”。

來自鏈家研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年北京月度成交量達(dá)到了1.5萬(wàn)~2萬(wàn)套，是歷史常規(guī)水平的1.5倍，個(gè)別月份甚至高達(dá)3萬(wàn)多套，這說明需求的釋放速度很快，在某種程度上已經(jīng)透支;同時(shí)目前的可售庫(kù)存只有常規(guī)水平的40%，處于極低水平且仍在持續(xù)下降;成交中，接近80%的購(gòu)房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。

“這說明市場(chǎng)處于相對(duì)非理性的狀態(tài)。”該研究院的分析稱，沒有永遠(yuǎn)向上的市場(chǎng)，一切不合理、一切非理性終將得到糾正，市場(chǎng)也會(huì)回歸基本的理性和常規(guī)的秩序。

【閱讀延伸】：

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