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【原標(biāo)題】：

劉愛(ài)明：抓住本質(zhì) 做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新者

【標(biāo)志詞語(yǔ)】：

地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 住宅 的是 中城 新產(chǎn)業(yè) 商業(yè) 技術(shù)……

【正文開(kāi)始】：

導(dǎo)讀

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到下半場(chǎng)，重心從銷售轉(zhuǎn)移到運(yùn)營(yíng)和服務(wù)上的理念，或許有更廣泛的意義。在當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)飛漲的背景下，劉愛(ài)明認(rèn)為“住宅性能的提高，無(wú)非是增加少許成本，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候最適合解決質(zhì)量、環(huán)保等問(wèn)題，但少有人去推動(dòng)，我們其實(shí)錯(cuò)過(guò)了很多時(shí)機(jī)?！?/p>

“未來(lái)的中國(guó)將永遠(yuǎn)是制造業(yè)大國(guó)?！?/p>

在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)，劉愛(ài)明首先拋出了這一判斷。這或許解釋了為什么在離開(kāi)從事了20多年的住宅地產(chǎn)行業(yè)之后，他選擇的創(chuàng)業(yè)方向是“為轉(zhuǎn)型中的制造業(yè)大叔們服務(wù)”。

他創(chuàng)辦的中城新產(chǎn)業(yè)，依托于地產(chǎn)，搭上的是傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的快車。放到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)看，一個(gè)顯著的不同在于，“地還不知道在哪兒的時(shí)候，先把產(chǎn)業(yè)的事情談清楚”。

此前，劉愛(ài)明曾分別就任中海地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理、萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、協(xié)信地產(chǎn)CEO。盡管創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目看似并未遠(yuǎn)離地產(chǎn)老本行，本質(zhì)上卻已經(jīng)“跨界”。從住宅的“周轉(zhuǎn)”、“去化”等概念跳出來(lái)后，此時(shí)的他更多在與制造業(yè)企業(yè)主、技術(shù)專家們打交道。

劉愛(ài)明解釋，產(chǎn)業(yè)才是目標(biāo)，地產(chǎn)只是結(jié)果。具體而言，他把中城新產(chǎn)業(yè)的理念概括為：先產(chǎn)業(yè)，后地產(chǎn)；強(qiáng)持有，弱銷售；去招商，強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈。

如果將他的邏輯推廣到更廣義的地產(chǎn)范疇，劉愛(ài)明認(rèn)為，無(wú)論是做住宅、商業(yè)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，重點(diǎn)應(yīng)該放在“住宅”、“商業(yè)”和“產(chǎn)業(yè)”，而非“地產(chǎn)”。但在中國(guó)，還遠(yuǎn)未形成這樣的氛圍。

“比如住宅，這個(gè)行業(yè)發(fā)展了這么多年，有多少人真正在談住宅的質(zhì)量？”

這也是劉愛(ài)明希望以“創(chuàng)新”的方式來(lái)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的其中一個(gè)初衷——既踐行一種商業(yè)邏輯，也試圖推廣新的地產(chǎn)理念。

相對(duì)于頗為流行的“90后創(chuàng)業(yè)”，劉愛(ài)明造了個(gè)“大叔創(chuàng)業(yè)”概念。

如果說(shuō)雨后春筍般涌現(xiàn)的眾創(chuàng)空間瞄準(zhǔn)的是為90后新生代創(chuàng)業(yè)者們提供辦公場(chǎng)地和服務(wù)，中城新產(chǎn)業(yè)的客戶群體畫像則是“大叔”，其官方提法是：踐行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，服務(wù)中國(guó)制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

劉愛(ài)明說(shuō)，“中國(guó)的制造企業(yè)多如牛毛，但傳統(tǒng)制造業(yè)大多在面臨困境，這個(gè)時(shí)候談我們要做的事情，很多人覺(jué)得難上加難，但我覺(jué)得這恰恰就是時(shí)機(jī)。我也呼吁大家多關(guān)注大叔創(chuàng)業(yè)?！?/p>

中城新產(chǎn)業(yè)的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)是：在人口紅利消失和新技術(shù)沖擊的背景下，如何給客戶更好地創(chuàng)造價(jià)值，讓很多人感嘆“不太好做了”的實(shí)業(yè)，變得相對(duì)容易。

圍繞這一命題，首要瞄準(zhǔn)的突破點(diǎn)是提供技術(shù)解決方案。劉愛(ài)明解釋，社會(huì)中存在大量的技術(shù)需求，這也是制造企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)所需的第一步。德國(guó)談工業(yè)4.0，但中國(guó)有些企業(yè)可能還停留在2.0都不到的階段。他們要做的事情之一，就是構(gòu)筑一個(gè)服務(wù)體系，讓技術(shù)商業(yè)化，甚至拯救某個(gè)特定的、瀕臨絕境的企業(yè)。

創(chuàng)辦一年多時(shí)間，中城新產(chǎn)業(yè)已落地了服務(wù)制造企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的公共平臺(tái)——中城·comp@ss（指南針）品牌，聯(lián)合中科院打造了中科龍崗技術(shù)轉(zhuǎn)移中心，在深圳灣創(chuàng)辦了“北斗+”眾創(chuàng)空間，并成立了國(guó)際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心。

正因?yàn)榇耍啾犬a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，劉愛(ài)明更偏向于把他們定位為“服務(wù)機(jī)構(gòu)”。如果套用互聯(lián)網(wǎng)的概念，就是構(gòu)建“社群”或“圈子”，集聚產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上的各方，形成一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)，使供需雙方更便捷地對(duì)接，解決企業(yè)技術(shù)、資本、市場(chǎng)等方面的問(wèn)題。

當(dāng)前，中城新產(chǎn)業(yè)聚焦的方向主要包括醫(yī)療器械、機(jī)器人、北斗衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)，下一步則計(jì)劃進(jìn)入物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。

劉愛(ài)明表示，“傳統(tǒng)的招商方式，幾乎解決不了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的真正問(wèn)題。我們談的是產(chǎn)業(yè)鏈概念，一旦圍繞著產(chǎn)業(yè)鏈的圈子形成，企業(yè)來(lái)這里生意更好做了，這就是抓住了客戶的‘痛點(diǎn)’，園區(qū)自然就滿了?！?/p>

與“產(chǎn)業(yè)”方面的動(dòng)作相比，“地產(chǎn)”的步伐算不上太快。到目前為止，中城新產(chǎn)業(yè)洽談或啟動(dòng)的重資產(chǎn)項(xiàng)目，深圳有5個(gè)，北京（樓盤）、上海（樓盤）各1個(gè)，面積約在5萬(wàn)到10萬(wàn)平方米之間。但要想看到成形的園區(qū)，至少要在兩三年之后。

據(jù)劉愛(ài)明透露，也可能會(huì)通過(guò)租賃園區(qū)的形式，盡快讓他們的理念落地呈現(xiàn)出來(lái)?！艾F(xiàn)在正在尋找這樣的項(xiàng)目”。

地產(chǎn)的本質(zhì)

談及中城新產(chǎn)業(yè)的盈利模式，劉愛(ài)明用了“強(qiáng)持有，弱銷售”來(lái)總結(jié)。他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，未來(lái)將持有至少2/3以上的項(xiàng)目。

據(jù)他介紹，當(dāng)前給客戶提供服務(wù)是以免費(fèi)的方式，真正的盈利點(diǎn)來(lái)自于物業(yè)租賃以及未來(lái)的評(píng)估增值。劉愛(ài)明用騰訊微信的盈利模式作為類比，結(jié)合他反復(fù)提及的社群、痛點(diǎn)等概念，不難看出他的互聯(lián)網(wǎng)思維。

若回到地產(chǎn)范疇，劉愛(ài)明特意提及他所推崇的做商業(yè)地產(chǎn)的華潤(rùn)和恒隆。他解釋，商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)是放在“地產(chǎn)”，還是“商業(yè)”，對(duì)應(yīng)的是全然不同的做法。前者往往意味著要考慮能不能多出售；后者則更多圍繞客戶，扮演價(jià)值創(chuàng)造者的角色。

“我一直希望我們可以成為產(chǎn)業(yè)界的華潤(rùn)萬(wàn)象城、恒隆，真正關(guān)注的是‘產(chǎn)業(yè)’，地產(chǎn)只是結(jié)果。”

在一份2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)物業(yè)價(jià)值Top50排行榜中，華潤(rùn)和恒隆分別位列第二、第三。

事實(shí)上，在劉愛(ài)明所認(rèn)同的商業(yè)邏輯背后，蘊(yùn)含的是他關(guān)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的思考——不論是做住宅、商業(yè)，或是產(chǎn)業(yè)，最終的落點(diǎn)都不應(yīng)是地產(chǎn)，而是回歸到為客戶、住戶創(chuàng)造價(jià)值。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到下半場(chǎng)，這種重心從銷售轉(zhuǎn)移到運(yùn)營(yíng)和服務(wù)上的理念，或許有著更廣泛的意義。

尤其作為在住宅地產(chǎn)行業(yè)深耕20余年的資深人士，劉愛(ài)明稱，“我們大談周轉(zhuǎn)，大談拿了地后多少個(gè)月要賣樓，這是金融的東西，但很少?gòu)木幼〗嵌热フ勊谋举|(zhì)。住宅應(yīng)該有非常多的內(nèi)涵，但這個(gè)行業(yè)很遺憾，發(fā)展這么多年，在這些方面少有建樹(shù)?！?/p>

這種遺憾不僅來(lái)自開(kāi)發(fā)商，更來(lái)自整個(gè)社會(huì)的觀念認(rèn)知。而在當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)飛漲的背景下，劉愛(ài)明認(rèn)為恰是改變的良好契機(jī)，“住宅性能的提高，無(wú)非是增加少許成本，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候最適合解決質(zhì)量、環(huán)保等問(wèn)題，但少有人去推動(dòng)，我們其實(shí)錯(cuò)過(guò)了很多時(shí)機(jī)?！?/p>

在被問(wèn)及為何創(chuàng)業(yè)方向不是住宅時(shí)，劉愛(ài)明稱，并非住宅完全沒(méi)機(jī)會(huì)，但總歸要面臨比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

相比之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)被他稱作是“窄門”，走的人相對(duì)少，實(shí)際上卻是一條大有可為的正道?！拔蚁Ｍ磥?lái)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，更多人談的是產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在我們只是剛剛切入，還覺(jué)得做得很淺，但目標(biāo)方向很明確?！?/p>

【閱讀延伸】：

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