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【原標(biāo)題】：

不明覺厲：12句話帶你看懂本輪限購的來龍去脈！

【標(biāo)志詞語】：

房地產(chǎn) 房價(jià) 泡沫 債務(wù) 銷量 杠桿 資金 庫存……

【正文開始】：

連著21個(gè)地方城市限購，相信有些人已經(jīng)蒙圈兒了，各種關(guān)于房地產(chǎn)的信息也是層出不窮，比如這個(gè)：

再比如下面這個(gè)：

還有這個(gè)：

總之各種信息撲面而來，無論是持幣還是持房，亦或是吃瓜群眾，好像瞬間不知所措了。現(xiàn)在是賣房呢，還是賣房呢，還是賣房呢！

不知道怎么選擇，不妨看看下面20句話，也許看完了，你會(huì)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)能稍微清楚點(diǎn)，也能清楚點(diǎn)為什么本輪限購如暴風(fēng)驟雨般到來。

第1句：房地產(chǎn)已經(jīng)完全金融化

貨幣寬松帶來的流動(dòng)性全部被房地產(chǎn)吸收，金融陷入流動(dòng)性陷阱，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

第2句：“抑制資產(chǎn)泡沫”

泡沫迅速擴(kuò)大的條件是資金源源不斷流入房地產(chǎn)。當(dāng)前持續(xù)寬松的貨幣政策已經(jīng)給房地產(chǎn)帶來嚴(yán)重的副作用，利率不能動(dòng)，只能動(dòng)用行政手段來限購了。

第3句：該怎么理解去庫存

筆者在以前的文章中也有所提及，去庫存表面上是房子被銷售出去了，實(shí)際上是房地產(chǎn)供給端的債務(wù)轉(zhuǎn)移到需求端，由購房者兜著。目前的去庫存出現(xiàn)了偏差，杠桿是增加了，但卻出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題，也就是說他們希望一些基本沒有杠桿的人來接盤，結(jié)果卻是一些玩杠桿的高手買走了房子。

第4句：信用擴(kuò)張過度

信用擴(kuò)張的程度可以從M2的增速可以看出，8月底M2的余額已經(jīng)高達(dá)151萬億。

信用擴(kuò)張的具體表現(xiàn)就在于銀行信貸門檻持續(xù)降低，甚至出現(xiàn)了一些滾動(dòng)拆解行為，購房者用銀行的錢圓自己的財(cái)富夢(mèng)，已經(jīng)到了泛濫的程度。

第5句：買房到底是為了什么？

上面說到了，房地產(chǎn)已經(jīng)金融化了，現(xiàn)在買房的人，或者說買得起房的人，主要是為了投資，甚至可以說是投機(jī)，但請(qǐng)注意了，任何一個(gè)市場都不歡迎瘋牛，當(dāng)前的房地產(chǎn)就是個(gè)瘋牛，而瘋牛來得快去得更快。

第6句：調(diào)控可能又陷入怪圈了

為什么說陷入怪圈了，看看本輪調(diào)控中普遍提及的政策吧，大部分城市都要求增加供應(yīng)來滿足市場需求，按照房地產(chǎn)的開發(fā)周期，如果接下來的一年內(nèi)土地供應(yīng)大幅度增加，到了2018年，房地產(chǎn)供應(yīng)有可能出現(xiàn)供過于求的局面。同時(shí)考慮到目前銷售出去的房子多數(shù)沒有用來居住，實(shí)際上也是潛在存量供給。

在住房供過于求的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)的時(shí)候，潛在存量供給有可能被持房者釋放。新房和存量房同時(shí)向市場供應(yīng)，市場到時(shí)候可能又陷入新一輪“去庫存”的壓力之下。如果房價(jià)維持目前的漲勢(shì)，到時(shí)住房的總貨值恐怕更加驚人，誰能買得起？

第7句：房價(jià)如果下跌了，資金會(huì)憑空消失嗎？

那些高價(jià)買房的錢可都是真金白金，房價(jià)如果下跌了，這些錢去哪里了？這些錢并沒有消失，而是轉(zhuǎn)移到別的市場上去了，只是有些人撤離的更晚罷了。

第8句：房地產(chǎn)能留住資金嗎？

從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)留不住資金。任何一個(gè)市場如果流入了大量資金，這個(gè)市場的行情肯定會(huì)快速走高，現(xiàn)在是房價(jià)快速走高，如果限購穩(wěn)不住房價(jià)，未來能動(dòng)用了的工具恐怕就只有加息了，資金還敢留在房地產(chǎn)嗎？

第9句：房產(chǎn)稅有沒有可能？

在回答房產(chǎn)稅有沒有可能的時(shí)候，先來看當(dāng)前去庫存陷入困境的三四線城市，這些城市的發(fā)展模式極度依賴房地產(chǎn)，現(xiàn)在的情況是房子賣不出去，地也賣不出去，地方債務(wù)無法解決，該怎么辦？

此外，考慮到房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)稅作為儲(chǔ)備措施有可能會(huì)選擇在一個(gè)合適的時(shí)候出臺(tái)，同樣是為了解決各地ZF的債務(wù)問題。從這個(gè)角度來說，房產(chǎn)稅基本上不可能出現(xiàn)免征面積這種情況。

第10句：房地產(chǎn)早調(diào)控和晚調(diào)控有什么區(qū)別？

房地產(chǎn)如果一直不調(diào)控，居民杠桿率會(huì)繼續(xù)快速上升。債務(wù)規(guī)模的迅速擴(kuò)大會(huì)危及房地產(chǎn)的穩(wěn)定性。一旦出現(xiàn)拐點(diǎn)，債務(wù)會(huì)壓垮居民的購買力，物價(jià)也很難穩(wěn)住，人民幣的購買力會(huì)縮水，未來不但會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的負(fù)資產(chǎn)，ZF收入恐怕也難以為繼。

第11句：匯率是不是關(guān)鍵

目前匯率問題十分敏感，我們目前維持匯率穩(wěn)定已經(jīng)付出了巨大代價(jià)，外匯儲(chǔ)備已經(jīng)從2015年的4萬億美元減少至目前的3.18萬億美元。周小川說要在保持匯率的靈活度和維持匯率的穩(wěn)定性之間尋求平衡，但實(shí)際上我們的人民幣一直在貶值。而美元加息則更加敏感，如果加息成真，房價(jià)將迎來巨大利空。

第12句：泡沫要不要捅破

目前的調(diào)控仍然是為了穩(wěn)住泡沫，因?yàn)橥逼婆菽娘L(fēng)險(xiǎn)，不僅你我清楚，他們更清楚，所以目前的調(diào)控就是穩(wěn)住房價(jià)，更是穩(wěn)住泡沫。不要看那些銷量的極速冷凍，房價(jià)的松動(dòng)才是關(guān)鍵。本輪房地產(chǎn)牛市最大的特點(diǎn)是房價(jià)先于銷量啟動(dòng)，后于銷量下跌，能不能下跌，能下跌多少，誰也不敢說，更多人只敢說銷量拐點(diǎn)。

【閱讀延伸】：

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