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細觀國慶前夕開始的各城市新一輪樓市調(diào)控，可概括為“工具相似、力度加大”，其中北京的力度最大，深圳也放出了不管離婚與否的單身都只能購買一套住房的狠招。而之前房價上漲較猛的二線城市如廈門、南京、合肥、蘇州等，本輪的調(diào)控力度僅次于一線城市。

這一新政的出臺，距離2015年12月中央經(jīng)濟工作會議發(fā)起全國樓市“去庫存”運動只有十個月，距離2013年中國大多數(shù)省會城市取消限購令、推出樓市刺激政策，也只有兩年左右。一方面是十年來最嚴厲的樓市調(diào)控，一方面是過去十年價漲即調(diào)控、價落即刺激，房價整體一路上揚的中國樓市，住房消費者和投資者又該如何應(yīng)對？

記者選取北京樓市為樣本，從供需兩側(cè)展開采訪，試圖對回答上述問題給出一個思路。樓市是一個區(qū)域性市場，影響各地房價的因素各不相同，但北京房價對全國房價而言，仍然是一個標桿性的指標。

10月上半月北京新房共成交1579套

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計顯示，10月1日至15日，北京新建商品住宅共網(wǎng)簽1579套，與上月同期相比減少45%，與去年10月上半月同期相比則下降42%。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉稱，10月以來，網(wǎng)簽量受樓市新政影響出現(xiàn)小幅回落，有部分資金較為緊張的客戶，延緩或取消了購房計劃，出現(xiàn)了部分客戶違約的現(xiàn)象，但大規(guī)模違約的現(xiàn)象并未出現(xiàn)。

該機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，國慶后的8天時間里，北京日均網(wǎng)簽量為170套，較9月日均248套下滑31.4%；較9月上半月日均191套減低11%。即使剔除國慶假期的影響，北京新房市場的數(shù)據(jù)仍然出現(xiàn)了下滑，市場降溫趨勢明顯。

新政實施半個月，北京二手房市場也出現(xiàn)了下滑。最新數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，北京二手住宅共網(wǎng)簽7386套，與9月上旬相比大幅下降了41%。

為了抑制房價過快上漲，9月30日北京出臺“京八條”樓市調(diào)控政策，其中一條是將購買首套房和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；而購買首套非普通住宅的首付款比例調(diào)至40%；購買二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

信貸新政對于許多想購買二套房的家庭影響不小。王先生說，他相中了二環(huán)以內(nèi)50平米左右的學(xué)區(qū)房，總價在490萬元人民幣左右?？墒撬s上了新政出臺，首付款比例提高后，此套房首付需要增加50萬元。他不無遺憾地表示，只能放棄換房計劃，觀望一段時間再說吧。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，此次新政出臺，讓部分消費者的購房心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望，樓市將回歸久違的良性發(fā)展軌道。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，觀望情緒下購房需求萎縮，成交量走低，將使此輪房價過快上漲的趨勢被終結(jié)。她預(yù)計，第四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩(wěn)定。

胡景暉也持同樣的觀點，他認為，有了政策的強力調(diào)控，接下來市場肯定會進入調(diào)整窗口期。第四季度無論新房還是二手房，交易量肯定都會下滑，房價漲幅也將逐步縮小并逐步企穩(wěn)。

房價漲跌還看信貸

盡管市場進入集中違約、集中觀望期，但房價未來是漲是跌，還要看進一步的信貸政策。

首先可以肯定的是，隨著成交量的走跌，房價短期內(nèi)會企穩(wěn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，國慶節(jié)期間（10月1日-10月6日），北京樓市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京樓市日成交量達到1066套，不足之前成交量的3成。

來自鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，今年北京二手住宅月度成交量達到了1.5萬至2萬套，是歷史常規(guī)水平的1.5倍，個別月份甚至高達3萬多套。截至10月4日，在鏈家委托可售北京二手住宅庫存只有常規(guī)水平的40%，處于極低水平，且?guī)齑嫒栽诔掷m(xù)下降；在二手住宅成交中，接近80%的購房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這意味著二手住宅市場處于相對非理性的狀態(tài)。

不過，魏東認為，像北京這樣的熱點區(qū)域，房價只會漲不會跌，調(diào)控政策也只能是讓漲幅回落而已?！安贿^對于資金鏈90%以上資金依靠資金方的錢來滾動開發(fā)的開發(fā)商來說，更加嚴厲的信貸政策會給一些資金實力和背景較弱的開發(fā)商帶來巨大挑戰(zhàn)，尤其是今年拿了地王的那些開發(fā)商，如果沒有足夠的資金實力可以把地王捂在手里3到5年，則可能很難撐過去?！?/p>

而張大偉則認為，影響未來房價的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房價有望出現(xiàn)一輪明顯的調(diào)整，但如果針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現(xiàn)，很可能房價的調(diào)整幅度會小很多。

“所以預(yù)測房價漲跌多少，其實意義不大，完全看對水龍頭的控制。稍微緊點，跌30%很輕松，這一輪的調(diào)整幅度在15%-20%吧，也只能這么估算了。中國房地產(chǎn)并非市場經(jīng)濟，預(yù)測完全沒意義，因為你不知道，明天是降息還是加息！”張大偉認為。

溫和上漲符合各方利益

一位地產(chǎn)央企高管告訴記者，今年內(nèi)北京二手房房價可能會下降，但新房房價不會下降，到明年二三月，新房市場才會有降價反應(yīng)。北京房價總體跌幅可能在10％左右。

二手房市場由單個交易主體組成，歷來對政策及市場預(yù)期變化更敏感。而新房市場政策反應(yīng)相對滯后，加上此前樓市火爆，北京開發(fā)商今年銷售額任務(wù)大多都已完成，降價意愿不強烈，明年春節(jié)后，可能才是新房市場對新政的反應(yīng)期。

“開發(fā)商的市場反應(yīng)能力還不如二手房業(yè)主?！?上述地產(chǎn)央企高管說，購房者已經(jīng)開始猶豫甚至不買房了，開發(fā)商卻還在搶地。他認為，明年2月后，可能是購房者入市相對合適的時機。

不過，持北京房價下滑觀點者仍是少數(shù)，接受記者采訪的多位開發(fā)商人士表示，此番新政調(diào)控會令北京房價漲幅趨緩，但北京樓市仍將處在房價上升通道中，而且新房將帶動二手房進一步上漲。

“今年底到明年全年，市場還是很危險。北京房價漲幅會停滯，不會像過去一年瘋漲，但長期還是看漲?！碧┖碳瘓F相關(guān)人士告訴記者，“9·30”新政外，還要看未來整體宏觀信貸政策是否收緊，如果收緊，對房地產(chǎn)市場將形成致命打擊。其中，二手房市場成交量下滑，議價空間會增大。

“北京供需失衡，房價估計很難下跌，但未來快速上漲是不可能了，因為政府會直接管控價格?！饼埡禺a(chǎn)一位高管認為。

“北京住宅供應(yīng)遠小于改善型居住需求，所以樓市整體向上趨勢不變，但房價快速上漲會被抑制?！备鹬迚蔚禺a(chǎn)總經(jīng)理助理徐海倫說。

對于這次“9·30”新政，有房地產(chǎn)中介機構(gòu)高管認為，這次北京調(diào)控加碼是一服老湯藥，沒有新藥猛藥。藥效不久，僅在一年半載。某種程度上，政策防漲也防跌。它會讓北京樓市量降價穩(wěn)，但價格不會大降，甚至就不會下降。

不論開發(fā)商還是購房者，盡管心態(tài)各異，支持此次北京限購加碼者卻不在少數(shù)。

穩(wěn)定的房價對市場有助提作用。一位長期炒房的投資客告訴記者，他認同政府溫和手段階段性控制房價，因為限購加碼后，他的房子就更安全了，價格不會有劇烈下降?！拔也幌Ｍ績r一直漲，因為那樣就沒有預(yù)期了，很可能最后跌回來，但價格漲到一定程度穩(wěn)一穩(wěn)，新的價格預(yù)期就形成了，我就覺得我的資產(chǎn)真正值那些價錢了，這樣我多踏實?！?上述投資客說。

開發(fā)商也多表示擁護此輪調(diào)控。“這一次我們心態(tài)正常，能正視調(diào)控帶來的影響，畢竟不是之前拿了一堆貨，擔(dān)心調(diào)控后砸在手里。”一位中型房企營銷負責(zé)人說。“這次調(diào)控很好，市場應(yīng)該回歸理性，現(xiàn)在瘋子太多了?！鄙鲜鳊埡禺a(chǎn)高管說。

在北京，這一波調(diào)控加碼后，大開發(fā)商傾向于在弱市調(diào)低銷售目標，價格策略相對保守。而有較大資金杠桿的民企經(jīng)營風(fēng)險將會加大。“9·30”新政可能加速開發(fā)商整合并購，令小開發(fā)商退出市場。

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