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為了證明國慶黃金周以來20多個(gè)城市采取的限購限貸措施取得顯著的效果，國家統(tǒng)計(jì)局在發(fā)布9月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的同時(shí)，對(duì)15個(gè)熱點(diǎn)城市10月上半月的房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。

自國家統(tǒng)計(jì)局建立這個(gè)指標(biāo)以來，這是第一次。

結(jié)果當(dāng)然是立竿見影的，10月前半月，熱點(diǎn)城市在限購限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房?jī)r(jià)漲幅也得到了遏制。與9月份相比，15個(gè)熱點(diǎn)城市 10月上半個(gè)月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。從成交量看，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個(gè)，下降60%-40%的城市有3個(gè)，下降40%-20%的城市有3個(gè)。

限購限貸讓市場(chǎng)回歸理性

在經(jīng)歷一個(gè)迅猛地上漲之后，疾風(fēng)驟雨的限購限貸信號(hào)連夜出臺(tái)，都在明白無誤地向市場(chǎng)傳遞信號(hào)，高層對(duì)市場(chǎng)的過火感到擔(dān)心，對(duì)市場(chǎng)的過度投資投機(jī)持否定態(tài)度，通過限購限貸這些過去的措施，意在讓市場(chǎng)回歸理性。如果任市場(chǎng)的溫度繼續(xù)升溫，去年股市的慘劇很有可能在房地產(chǎn)市場(chǎng)重演。所以，選擇在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)調(diào)控措施，意在主動(dòng)為市場(chǎng)降溫，意在保護(hù)市場(chǎng)，防止出現(xiàn)暴漲暴跌的局面。如果在黃金周期間不出臺(tái)政策，由于市場(chǎng)已經(jīng)形成強(qiáng)大的合謀的力量，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，杠桿繼續(xù)增加的趨勢(shì)很難改變，對(duì)此如果置若罔聞，勢(shì)必加速房地產(chǎn)暴漲之后暴跌的來臨。

但是，和過去限購限貸政策的效果一樣，限購限貸只是暫時(shí)逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，給火熱的市場(chǎng)潑了一盆冷水。但如果對(duì)房?jī)r(jià)未來上漲的預(yù)期沒有改變，這種降溫只會(huì)是暫時(shí)的。降溫只是給市場(chǎng)打“麻藥”，更重要的是要給市場(chǎng)“做手術(shù)”，切除市場(chǎng)不健康發(fā)展的病根。

過去房地產(chǎn)市場(chǎng)難以走出這個(gè)周期，原因就在于打完麻藥之后，并沒有進(jìn)行關(guān)鍵的手術(shù)，結(jié)果麻藥過后，市場(chǎng)瘋狂依舊。我們相信這一次政策的力度，包括信貸監(jiān)管部門也三令五申要求嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，房地產(chǎn)主管部門也不斷強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)交易秩序，這說明，高層是認(rèn)真的。但是，如果不能利用限購限貸暫時(shí)的降溫爭(zhēng)取到的時(shí)間窗口，抓緊時(shí)間在長(zhǎng)期的制度建設(shè)上布局，徹底改變市場(chǎng)暴漲的預(yù)期，很可能重演之前報(bào)復(fù)性上漲的劇情。

筆者一直認(rèn)為，在中國房地產(chǎn)基本面今非昔比的情況下，如何利用房地產(chǎn)去庫存的周期，實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)政策體系的重新構(gòu)建，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的形勢(shì)，相對(duì)于短期去庫存政策本身，對(duì)中國房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康的意義更為重大。

在市場(chǎng)分化極為嚴(yán)重的情況下，政府主導(dǎo)的去庫存其實(shí)實(shí)施起來難度很大。筆者之前也一再強(qiáng)調(diào)，去庫存的政策無論是用意，還是具體措施，都是錯(cuò)誤的。政府沒有能力去庫存！當(dāng)下中國的房地產(chǎn)政策，絕非短期的幫助開發(fā)商去庫存，而是在中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)折點(diǎn)的情況下，重新梳理和設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的基本制度，為房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，構(gòu)建合理的土地制度、信貸制度、稅收制度以及保障制度體系，使得住房制度體系回歸住房居住的基本屬性，使得包括土地制度在內(nèi)的一系列基本制度能夠擺脫為地方創(chuàng)收或者主要作為穩(wěn)增長(zhǎng)的工具，而不是為去庫存而去庫存。

中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，既解決不了當(dāng)下房?jī)r(jià)快速上漲的問題，更無法圍繞一個(gè)健康的城鎮(zhèn)化構(gòu)建符合中國國情的制度體系。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)—“檸檬市場(chǎng)”

為什么在去庫存的周期下，房?jī)r(jià)卻迎來了大漲甚至瘋漲的預(yù)期？為什么大量的新增貸款進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了今年貨幣政策超預(yù)期寬松，以及全球的資產(chǎn)荒之外，筆者認(rèn)為，最根本的原因是大家一直認(rèn)為中國仍然缺房子，特別是大城市的房子。從數(shù)據(jù)的透明度而言，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)真正的“檸檬市場(chǎng)”，無論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，土地供應(yīng)，城市規(guī)劃，住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。

就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來說，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，中國究竟有多少房子，每個(gè)城市住房的存量究竟有多少，迄今沒有任何部門做過統(tǒng)計(jì)。筆者在研究中國房地產(chǎn)問題時(shí)，最頭痛的就是根本沒有多少可靠的數(shù)據(jù)能夠應(yīng)用。比如北京，北京現(xiàn)在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒有任何權(quán)威的數(shù)據(jù)。

記得有一年北京市公安局曾經(jīng)有一個(gè)數(shù)據(jù)，大體是北京有380多萬住戶聯(lián)系不到，當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)解讀為北京空置380多萬套房子，盡管有關(guān)部門對(duì)此進(jìn)行否認(rèn)，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

基于此，筆者多年來一直呼吁中國進(jìn)行一次真正的住房普查，搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個(gè)城市究竟有多少房子。這個(gè)問題只要清楚透明了，房?jī)r(jià)怎么走，其實(shí)老百姓都會(huì)自己判斷。這個(gè)問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個(gè)秘密，房子的稀缺就會(huì)成為炒作的工作，房?jī)r(jià)的暴漲就會(huì)成為常態(tài)，房地產(chǎn)的健康發(fā)展就會(huì)成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能為房地產(chǎn)政策提供最基本的決策依據(jù)。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)說難很難，說簡(jiǎn)單也很簡(jiǎn)單，降房?jī)r(jià)其實(shí)只需四招：一、房子供需數(shù)據(jù)完全透明，告訴老百姓；二、政府不再壟斷土地供應(yīng)，不搞饑餓營銷；三、把住房保障和住房市場(chǎng)能夠厘清邊界；四、五年之內(nèi)賣房征高額稅收，房?jī)r(jià)自會(huì)回歸理性。

當(dāng)下的最重要的是搞一次住房普查，我相信，只要普查一次，你會(huì)知道，北京現(xiàn)有的房子足夠5000萬人居住，房子短缺都是炒出來的。你見過誰住大街上嗎？

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