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近日，位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處的一地塊，其為深圳市商品房現(xiàn)售的試點(diǎn)項(xiàng)目。不同于以往的預(yù)售（預(yù)售就是開發(fā)商將正在建設(shè)中的房子預(yù)先銷售給購房者，購房者先預(yù)付一定的房款），在這塊地上建設(shè)的住宅、商業(yè)或其它建筑，要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能進(jìn)行“現(xiàn)房”銷售。此次試點(diǎn)，標(biāo)志著實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度正迎來新的變化。

降低購房者買房風(fēng)險(xiǎn)

以往實(shí)行的預(yù)售制度，讓一些沒有資金、品牌和技術(shù)實(shí)力的小企業(yè)，憑借關(guān)系就能獲得優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的土地資源，造成房地產(chǎn)行業(yè)的無序競爭，違規(guī)挪用資金、期房質(zhì)量不過關(guān)、工程延期等問題。且購房者購買的并非現(xiàn)成的房子，而是在建的期房，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，諸如開發(fā)商出現(xiàn)資金困難跑路、樓盤爛尾、變更規(guī)劃等，這些都嚴(yán)重?fù)p害了購房者的利益。而現(xiàn)售制則要求樓盤要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行“現(xiàn)房”銷售，消費(fèi)者購買的是實(shí)實(shí)在在能夠看得見摸得著的“現(xiàn)房”，如果覺得房子質(zhì)量不好，則可以選擇拒絕購買；開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，不得不把好質(zhì)量這一關(guān)。

抑制土地價(jià)格過快上漲

在過去一年，深圳房價(jià)漲幅超過60%，房價(jià)暴漲程度為全國側(cè)目。此次試點(diǎn)現(xiàn)售的地塊地理位置優(yōu)越，已吸引諸多開發(fā)商的關(guān)注。在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任看來，這是深圳進(jìn)一步調(diào)控樓市的舉措?！澳壳吧钲跇鞘泄┬枋Ш?，土地供應(yīng)極其稀缺。采取現(xiàn)售制度可抬高門檻，將資金實(shí)力不足的中小開發(fā)商擋在門外，遏制對(duì)土地的哄搶，抑制土地價(jià)格過快上漲?！?

而關(guān)于為何此時(shí)要進(jìn)行商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，尚未得到深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)的回復(fù)。

對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力的要求大大提高

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的來源主要有自有資金、貸款、預(yù)售制度帶來的資金。過去，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。受益于預(yù)售制度，開發(fā)商僅需極少的自有資金，通過占用購房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，并且，預(yù)售資金的利息是由購房者承擔(dān)，降低開發(fā)商資金門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。

說得簡單點(diǎn)，預(yù)售制度為開發(fā)商提供了一筆零風(fēng)險(xiǎn)零成本的巨額貸款。一旦實(shí)行現(xiàn)售制度，開發(fā)商將失去這樣的資金支持。如果改為現(xiàn)售制，這個(gè)資金來源渠道將被堵上，開發(fā)商需要通過各類再融資和信貸等融資模式湊集資金。這樣一來，中小房企會(huì)被擋在門外，進(jìn)而一些實(shí)力雄厚的房企更有機(jī)會(huì)進(jìn)入此類市場?，F(xiàn)售制度之下，開發(fā)商還要承擔(dān)資金的成本，以及項(xiàng)目囤積的風(fēng)險(xiǎn)。

一二線城市有可能推廣嗎？

現(xiàn)售制度能夠規(guī)避預(yù)售制度帶來的諸多問題，強(qiáng)化房企的成本管控能力。這只是深圳的個(gè)案，還未到全面拉開現(xiàn)房銷售的大幕。但這一次的試點(diǎn)，有利于對(duì)后續(xù)的推廣、操作規(guī)則化等進(jìn)行逐步探索。

大方向來看，一二線熱點(diǎn)城市都應(yīng)該逐漸從預(yù)售制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)售制度。因?yàn)榇祟惓鞘械姆科笤谫Y金承受能力上會(huì)更強(qiáng)，且市場供應(yīng)比較緊缺，不需要通過期房銷售的方式來逐漸蓄客?，F(xiàn)房銷售也使得購房者能夠降低購房到入住的時(shí)間，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

三四線城市正面臨去庫存的嚴(yán)峻問題，期房銷售萎靡，很多樓盤最終都是以現(xiàn)房的方式進(jìn)行銷售。但三四線城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然還是需要通過期房銷售來降低資金成本。

【閱讀延伸】：

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