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在房地產(chǎn)市場經(jīng)過了多年的高速發(fā)展之后，一線城市和部分二線城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開發(fā)空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，二手房交易量逐步上升，市場進(jìn)入存量房時(shí)代。

數(shù)據(jù)顯示，去年全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例達(dá)到41%，一線城市二手房交易額已達(dá)新房的2.1倍。

京滬深等城市率先進(jìn)入存量房時(shí)代

近日，鏈家研究院發(fā)布了《存量時(shí)代流通為王——2017年中國房地產(chǎn)市場展望》的報(bào)告(以下簡稱報(bào)告)。報(bào)告顯示，2016年，我國房地產(chǎn)向存量房時(shí)代邁出一大步。去年全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例達(dá)到41%，比2012年提高了20個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告顯示，一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。這些城市房地產(chǎn)市場正逐步進(jìn)入二手房時(shí)代。

何為存量房呢?報(bào)告中提到，存量房市場不僅包括二手房和租賃交易，還包括待售新房流通、城市更新、家裝設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、個(gè)人倉儲以及圍繞這些交易帶來的信息、數(shù)據(jù)、金融、法律等服務(wù)。這是一個(gè)主體廣泛多元的住房供給服務(wù)生態(tài)體系，是一個(gè)不同于新房時(shí)代開發(fā)主導(dǎo)的市場。

存量房市場所創(chuàng)造的價(jià)值也在日益增長。報(bào)告中提到，初步測算，2016年我國存量房市場的收入規(guī)模達(dá)到3.8萬億元，在GDP的占比預(yù)計(jì)達(dá)到5.2%左右。存量房的主體由過去的建筑業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)由過去的投資拉動轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動。

報(bào)告還指出，作為存量房流通的關(guān)鍵支柱，未來經(jīng)紀(jì)行業(yè)的滲透率更高，服務(wù)范圍更廣。租賃市場的崛起未來將帶來3億人、5萬億元的發(fā)展空間，品牌公寓運(yùn)營商將能夠在解決新市民租房問題上發(fā)揮極大的作用，甚至顛覆租賃市場的生態(tài)模式。

開發(fā)商開始步入存量房市場

報(bào)告提出，在存量房時(shí)代，開發(fā)商的作用日益下降，主動或被動轉(zhuǎn)型是開發(fā)商的唯一出路，建造并持有公寓、城市更新、主題地產(chǎn)將成為下一階段的轉(zhuǎn)型方向。

近年來也有一部分開發(fā)商向存量房這一領(lǐng)域邁進(jìn)。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)提到，一些開發(fā)商開始持有一部分物業(yè)，主要的參與形式是做公寓，把物業(yè)、業(yè)主資產(chǎn)盤活和打通，比如萬科的泊寓、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬和公館遠(yuǎn)洋一方)的邦舍、龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街龍湖·香醍溪岸)的冠寓等等。但還沒有涉及房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

除直接參與存量房業(yè)務(wù)外，也有開發(fā)商以股權(quán)形式間接參與，比如近期融創(chuàng)以26億元購入北京鏈家6.25%的股權(quán)。融創(chuàng)中國方面表示，公司看好中國房地產(chǎn)存量房交易市場的發(fā)展空間，而鏈家已經(jīng)在該市場建立了絕對的優(yōu)勢，此次增資事項(xiàng)是一次較好的投資機(jī)會。

對于開發(fā)商和中介以股權(quán)方式的結(jié)合，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，雙方看好存量市場，因?yàn)檫@是一個(gè)增長最快的賽道。另外，這個(gè)領(lǐng)域的選手較少，目前只有鏈家、我愛我家、中原等寥寥可數(shù)的幾家，各方實(shí)力如何清晰可見。

“中介和開發(fā)商的結(jié)合是時(shí)代的趨勢，今天的合作方式是一二手聯(lián)動來賣房子，這應(yīng)該只是個(gè)開始”，楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步表示，未來雙方在城市更新、資產(chǎn)管理等方面合作的方式還有很多，開發(fā)商的開發(fā)能力可能是中介公司所不具備的，但是中介公司具備的運(yùn)營、“做苦力活”的能力可能也是開發(fā)商所欠缺的，兩者加起來才是更好的一種選擇。

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